שרבט לא תקבל פיצוי על אי-הקמת כוכבי יאיר

שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, מרים מזרחי, דחתה (1.2.12) את תביעתה של חברת הבנייה שרבט נגד מינהל מקרקעי ישראל, בעקבות מכרז שלא צלח לבניית שכונה ביישוב כוכבי יאיר. המכרז פורסם בשנת 1995, התביעה הוגשה בשנת 2004 ופסק הדין ניתן בשנת 2012.

שרבט זכתה במכרז לקרקע בלתי מתוכננת (מקב"ת) לרכישת 600 דונם (להקמת 600 יחידות דיור) בצור נתן, סמוך לכוכבי יאיר שתוכננה לקום בין קלקיליה לטייבה, לאחר שהציעה 12 מיליון שקל תמורת הקרקע. ואולם, העיר - שנועדה לאכלס 70,000 נפש - לא הוקמה בשל התנגדות עזה של כוכב יאיר ולאחר שוועדות התכנון סירבו לאשר את תוכנית המתאר להקמתה. התוכנית ירדה מעל הפרק בשנת 2003.

שרבט תבעה מהמינהל את החזר התשלום הראשון ששילמה בעד הקרקע ופיצוי על נזקיה הנטענים, בנימוק שהמינהל התרשל בהשלמת התכנון והסתיר ממנה את הקשיים הניכרים הניצבים בדרך להשלמת הפרויקט. המינהל הגיש תביעה שכנגד בסך 370,000 שקל, בטענה שזה הסכום שהיה על שרבט לשלם לו תמורת הארכת תקופת התכנון. מזרחי דחתה את שתי התביעות, כאשר רובו המכריע של פסק דינה עוסק בתביעתה של שרבט.

מזרחי קובעת, כי שרבט ידעה היטב שהיא זו שתצטרך להתמודד עם קשיי התכנון, שכן זה היה טיבו של המכרז בו זכתה. עובדה זו גם מסבירה שהיא רכשה קרקע במחיר נמוך ביותר של פחות מ-20,000 שקל ליחידת דיור, שכן הוא שיקף את הסיכון הטמון בכך שהתוכנית לא תאושר והשקעתה תרד לטמיון. היא אומרת:

"לא היה ביד התובעת להסתפק בהכנת התוכנית אלא היה עליה, על-פי הוראות החוזה כפשוטן, להבין כי עליה להתמודד עם קשיי התכנון והאישור, כתנאי למימוש האופציה. אין ספק כי איש המקצוע שהתובעת הסתייעה בו, האדריכל איתן, ידע כי הליכי אישור תוכנית אינם הליכים פשוטים, וכי הכנת תוכנית אינה מבטיחה את אישורה. הדעת נותנת כי גם התובעת עצמה, כמי שעסקה בביצוע פרויקטים של בנייה בכל רחבי הארץ, ידעה כי אין מדובר בדרך נקייה ממכשולים. הדעת נותנת שהיה על התובעת ללמוד על הקשיים הכרוכים בהתקשרות מעין זו, עוד בטרם התקשרה עם הנתבע. מכל מקום, משהתקשרה התובעת על-פי תנאי החוזה, קיבלה אותם, גם אם קשים הם".

עוד קבעה מזרחי, כי אישור התוכנית לא היה משימה בלתי אפשרית מראש, גם אם היא הייתה קשה. "גישת המינהל לעניין הסרת המכשולים לא הייתה זהירה ואפשר שלקתה באופטימיות מוגזמת לעניין ההתפתחות הצפויה. ברם, אין בידי לומר כי הערכתו לא הייתה אפשרית", מוסיפה מזרחי. "אין בידי לקבוע כי בשל הקשיים שהתממשו יש ביד התובעת לבטל את החוזה. ראשית, מאחר שהחוזה, אף כי הכיר בכך שאי השלמת התכנון בתקופת התכנון שנקבעה אינו בגדר הפרה של החוזה, הבהיר באופנים שונים כי הסכום ששולם עבור קבלת האופציה לא יושב. שנית, מאחר שתמונת הקשיים צריכה הייתה להיות ידועה גם למומחים שהעסיקה התובעת".