מנכ"ל בנק הפועלים בכנס נדל"ן: תחזית אופטימית בתקופת מעבר

מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר, נשא (יום ה', 22.6.23) נאום מרכזי בכינוס הנדל"ן השנתי היוקרתי של EY. הכינוס, שאורגן בתמיכת משרד עורכי הדין שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות', אסף אנשי מקצוע מהתעשיה כדי לדון במצב שוק הנדל"ן בארץ.

מתוך הכרה בתפקידו המרכזי של מגזר הנדל"ן בכלכלת המדינה, הדגיש קוטלר את הפוטנציאל שלו לתרום משמעותית לצמיחה הכלכלית הכוללת. נכון להיום, ענף הבנייה מהווה כ-13% מהתוצר המקומי הגולמי (תל"ג) של ישראל ומעסיק למעלה מ-300,000 עובדים, מה שהופך אותו למקור משמעותי להכנסות ממיסים למדינה.

קוטלר הדגיש את תקופת המעבר המתמשכת בשוק הנדל"ן, והעריך את משך הזמן שלה בשנה עד שנתיים. הוא ציין כי הזינוק במחירי הדירות צומצם, כאשר נתוני הבנק המרכזי מצביעים על ירידה במחירי הדירות החדשות, עוד בטרם נכללו הטבות והנחות. בעבר, ממשלות התמודדו עם ביקורת על כך שלא הצליחו לטפל במחסור באספקה, אך קוטלר הצביע על הקושי בעצירת עליות המחירים כאשר הריבית היא אפסית. הוא גם הדגיש כי האתגר הזה נמשך במדינות ללא מגבלות דמוגרפיות, בניגוד לישראל, שבה האוכלוסייה גדלה בממוצע של 2% בשנה.

הניתוח הכלכלי של בנק הפועלים מצביע על ירידה משמעותית במדדי הפעילות בענף, המסמנת תקופה של קיפאון. ברבעון הראשון של 2023 ירדו התחלות הבנייה ב-26% בהשוואה לרמות השיא שנצפו בתקופה המקבילה אשתקד, בקצב שנתי של כ-56,000 דירות. יתרה מכך, מספר העסקות של דירות חדשות ודירות יד שנייה בחודשים ינואר עד אפריל ירד ב-45% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. ירידה זו השפיעה גם על ביצועי המשכנתאות, והובילה לגידול במלאי הדירות הלא-מכורות, העומדות כיום על כ-55,000 יח"ד. נתון זה נופל מצרכי הדיור הדמוגרפיים השנתיים של המדינה, העומדים על קרוב ל-60,000 דירות.

קוטלר הודה שעליית מחירי הדיור ושכר הדירה תורמים לפערים חברתיים, בהתחשב בתקופת הקיפאון כהזדמנות לטפל בפערים הללו. הוא הדגיש את החשיבות בשמירה על רמה גבוהה של התחלות בנייה, לאור העובדה שאוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול במהירות. בעוד כשש שנים, אוכלוסיית המדינה צפויה לגדול בעוד מיליון איש, שווה ערך לגודלה של ירושלים, מה שמחייב קצב בנייה מתמשך.

במהלך נאומו הציע קוטלר מספר צעדים להתמודדות עם מצוקת הדיור ולהמרצת הפעילות בענף הבנייה:

• על הממשלה להמשיך לשווק קרקעות ולבנות תוכנית להמרצת הפעילות בענף הבנייה וטיפול במצוקת הדיור, אולי עם מספר התאמות;

• קוטלר סיפר על רעיון שהעלתה מנהלת תחום הנדל"ן בבנק הפועלים, קלרה צברגל, שהציעה כי הזוכים במכרזי רמ"י ישלמו מקדמה ואת יתרת הסכום עם קבלת ההיתרים, בתוך פרק זמן מוגדר. גישה זו מפחיתה את הסיכון ליזמים ומעודדת תהליכי תכנון ואישור מהירים יותר.

• המנכ"ל המליץ להרחיב את הסיוע לזכאי משרד השיכון באמצעות רענון ועידכון תבחיונים ותנאי משכנתה כדי למשוך קונים נוספים.

בנוגע למשכנתאות הדגיש קוטלר כי בנק הפועלים היה הראשון שתמך בלקוחות בניהול ההחזרים החודשיים המוגדלים באמצעות סבסוד העלאות ריבית בעלות של עשרות מיליוני שקלים. הבנק זיהה שינוי מגמה ראשוני ביוני, עם עלייה של למעלה מ-10% בבקשות למשכנתאות חדשות בהשוואה לרבעון הראשון. קוטלר הודה כי שוק האשראי למשכנתאות הינו תחרותי ביותר והדגיש כי שיעור העלאת הריבית ללקוחות נמוך מזה שהוטל על-ידי בנק ישראל.

קוטלר הדגיש את החשיבות של השקעה בתשתיות ובמערכות הסעת המונים כדי לתמוך במדינה שחווה גידול מהיר באוכלוסייה. הוא הביע אמון ביכולת המשק הישראלי לבצע מיזמים מסוג זה והדגיש את מחויבותו של בנק הפועלים לתמוך בתוכניות ממשלתיות כגוף מימון המיזמים המובילים בישראל.

בהתבוננות על הסביבה הכלכלית העולמית, קוטלר ציין כי למרות שהייתה חיובית למשק הישראלי בשנים האחרונות, הזרמת מיליארדים למגזרי הטכנולוגיה העילית והצריכה המוגברת הביאו גם לאינפלציה. הוא טען כי אין להשלים עם אינפלציה של כמעט 5% ובירך על התערבותו של בנק ישראל בבלימת עליות המחירים.

קוטלר הדגיש את החשיבות של עצמאות הבנק המרכזי, ושל יציבות בהתמודדות עם אינפלציה ושמירה על היציבות הכוללת של המשק. בעוד שהופיעו סימנים להתמתנות האינפלציה, עם שיעור חזוי של כ-3%, הוא הדגיש שהתהליך לוקח זמן. בנוסף, קוטלר הציע שרוב העלאות הריבית, הן בעולם והן בישראל, כנראה מאחורינו.