העליון: תמ"א 38 שלא מומשה - תובא בחשבון לעניין היטל השבחה

בעת חישוב היטל השבחה במכירת בניין לגביו אושרה תוכנית בנייה, יש להביא בחשבון את עליית ערכו בשל האפשרות להחיל עליו את תמ"א 38 - גם אם אפשרות זו לא מומשה בפועל. כך קובע (16.10.25) שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין, בהלכה רוחבית השמה קץ לפסיקות הסותרות בערכאות נמוכות יותר. המשמעות היא שההיטלים שיגבו הרשויות המקומיות במקרים אלו יהיו נמוכים יותר.

ההשבחה עליה חל ההיטל (לטובת הרשות המקומית) היא ההפרש הכספי בין שווי המקרקעין במצב החדש שאחרי התוכנית החדשה הספציפית, לבין שווי המקרקעין לפני אישורה של תוכנית זו. השאלה שעמדה להכרעה היא, האם השווי הבסיסי של הנכס כולל את אופציית תמ"א 38 (ואזי הוא יהיה גבוה יותר, וממילא ההפרש יהיה נמוך יותר וכך גם ההיטל), או שאינו כולל את האפשרות להשתמש בתמ"א 38 (ואזי ההיטל גבוה יותר).

שטיין אומר כי יסוד היטל ההשבחה הוא בכך, שאם אדם מתעשר כתוצאה מהחלטה רגולטורית - במקרה זה: אישור תוכנית בנייה - עליו לחלוק את התעשרותו עם הציבור. לעומת זאת, אין חלוקה שכזאת כאשר ההתעשרות היא תוצאה של כוחות השוק. עליית שוויו של נדל"ן בשל תמ"א 38 שטרם נוצלה אינה תוצאה של החלטה רגולטורית (בניגוד לעליית שווי בשל אישור תוכנית ספציפית), שכן כוחות השוק הם המעלים את השווי של הנכס בשל הפוטנציאל התכנוני שלו, מסביר שטיין.

"עצם אישורה של תמ"א 38 אינו מכונן שום אירוע מס", ממשיך שטיין. אירוע המס הרלוונטי - והיחיד - בענייננו הוא אירוע המס
אשר מתגבש עם אישורה של התוכנית האחרת [דהיינו: תוכנית הבנייה לנכס הספציפי]. אישור התוכנית האחרת מקיים את שני התנאים המצטברים להתגבשותו של אירוע מס: (1) עם אישור התוכנית האחרת חלה עלייה בשווי המקרקעין; וכן (2) העלייה נגרמה בעקבות אישור התוכנית.

"...שוק הנדל"ן מושפע ממגוון רחב של משתנים, החל ממאפייני הנכסים, דרך שיעורי הריבית ('עלות ההון'), וכלה בעובדה כי ידוען כזה או אחר מתגורר בשכונה. דא עקא, עליית ערך אשר אינה תוצאה ישירה של אישור התוכנית המשביחה, אינה נלכדת ברשת המס ואינה מחוללת אירוע מס מהסוג הנדון". לצורך חישוב היטל ההשבחה, יש לבודד מתוך עליית הערך את החלק הנובע מאישור התוכנית המשביחה, וההיטל יחול רק עליו".

לדברי שטיין, "גביית 'מס אמת' - משמעה גביית מס בהתאם לרווח הכלכלי האמיתי שבבסיס המס. במסגרת גביית היטל השבחה, אין אפוא להלום את הניסיון לייחס לנישום התעשרות, אותה עליו לחלוק עם הציבור, כאשר התעשרותו לא צמחה מהתוכנית העומדת בבסיס החיוב בהיטל. כאמור, חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לתוכנית המשביחה. באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום".

שטיין מדגיש: "אין להפחית מחשיבות התכלית העומדת ביסוד גביית היטל השבחה. עם זאת, תכלית זו, חשובה ככל שתהיה, אין להגשים בכל מחיר ובוודאי שאין לחרוג לשם כך מגבולות הדין. כאשר גוף התכנון המקומי פועל ומשקיע משאבים באישורה של תוכנית, אולם, למרבה הצער, מאמציו לא נושאים פרי ואינם משביחים את נכסו של
הנישום (מעבר להשבחה שכבר צמחה לו מכוח הזכויות המותנות על-פי תמ"א 38) - אין לזכות את הוועדה המקומית בהיטל".

שטיין דחה ערעורים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ושל עיריית ירושלים על פסקי דין בבתי המשפט המחוזיים בעיר, אשר קבעו שיש להביא בחשבון את פוטנציאל תמ"א 38 בבסיס החישוב לצורכי היטל השבחה. המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט בדימוס יוסף אלרון הסכימו עם שטיין.