פס"ד: קווים מנחים למתן פיצוי לבעלי קרקע בראשל"צ בשל ירידת ערך

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), בפני כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי, קיבל שני ערעורים שהוגשו בשם בעלי זכויות במקרקעין פרטיים בראשון לציון. בפסק הדין הורה בית המשפט להשיב את הדיון לוועדת הערר ולמנות שמאי מייעץ חלופי, שיערוך שומה חדשה לבחינת תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

המדובר בקרקעות הידועות כחלקה 14 בגוש 3946, שטח נרחב של כ-134 דונם במערב ראשון לציון. החלקה נוצרה מפיצול של חלקת ענק היסטורית, שרובה בבעלות בעלי קרקע פרטיים, והיא מאופיינת כשטח ארוך וצר הנחצה על-ידי רחוב ההסתדרות בעיר. בעבר יועדה הקרקע למגורים עם זכויות לבניית מאות יחידות דיור, אך בשנת 2013 אושרה תוכנית חדשה (תוכנית 61) שקיצצה באופן משמעותי את הזכויות לבנייה למגורים.

ביקורת חריפה על השמאי המייעץ

בעקבות שינוי הייעוד הגישו מספר קבוצות של בעלי קרקע פרטיים תביעות בגין ירידת ערך של תוכנית פוגעת בהיקף של מיליוני שקלים. ועדת הערר הסתמכה על חוות דעתו של השמאי המייעץ, מר אמנון נזרי, ופסקה כי התוכנית החדשה לא גרמה לירידת ערך הקרקעות אלא השביחה את ערכן. בהתאם לכך נקבע כי לבעלי הקרקעות לא מגיעים פיצויים, והם ערערו על ההחלטה לבית המשפט המחוזי.

בפסק הדין ציינה השופטת יעל טויסטר ישראלי כי "המקרה שבפני הינו מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית שביצע השמאי המייעץ באשר לשווי החלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיביים". נקבע כי קביעות ועדת הערר והשמאי בנוגע להפחתה של 50% משטח החלקה לצרכי ציבור (ובהתאמה הפחתה של כ-50% מזכויות הבנייה) אינן סבירות ואינן מתיישבות עם הדין וההלכות המחייבות.

קביעת קווים מנחים לשומה החדשה

בית המשפט קבע כי בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם, אין להפחית מרכיבים המבוססים על ציפיות שוק שאינן מעוגנות במצב התכנוני הקיים במועד הקובע. הדבר כולל הפקעות או הפרשות עתידיות לצרכי ציבור, הפחתת יחידות דיור או הפחתת זכויות בנייה. עוד נקבע כי אין לייחס משקל במסגרת השומה לשינויים תכנוניים או נוהג במתחמים אחרים שאינם משפיעים במישרין על המקרקעין, וכן יש לנטרל את השפעתם של הסכמים לצורך הערכת שווי המצב הקודם.

בכך קבעה השופטת טויסטר קווים מנחים ברורים לשומה החדשה ולבחינה מקצועית אובייקטיבית של ירידת הערך הנטענת. לזכות המערערים נפסקו שכר טירחת עו"ד והוצאות בסך 50,000 ש"ח לכל אחד מההליכים (ובסה"כ 150,000 ש"ח בשלושת ההליכים המאוחדים). המערערים יוצגו על-ידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא-יתים ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', ועל-ידי עורכת הדין ליאורה אפרתי. הוועדה המקומית יוצגה על-ידי עורכות הדין מיכל אגסי ואדוה זגון ממשרד פריש שפרבר.