מה תבנה, מה יבנו על המגרש הצמוד?

בר-און: התב"ע המוצעת תאשר בנייה לפי רח"ק (=שטח רצפה, מקביל לאחוזים) של 5.7, כלומר 570%, שהם 28,500 מ"ר. על-פי תוכניתנו, 50% מהשטח מיועדים למגורים, ו-50% לתעסוקה - מסחר או משרדים. זה יאפשר לבנות, למשל, 200 דירות בנות 70 מ"ר שטח עיקרי בממוצע, ולידן מגדל משרדים וקומה מסחרית. השכנים יבנו, אני מניח, לפי מפתח דומה.

אתה רואה עתיד לבניית דירות דווקא בדרום תל אביב?

בר-און: כן. המגרש שלי מהווה חלק מפוטנציאל אדיר לבנייה באזור פלורנטין, דרום העיר, יפו ועד גבול בת ים. בתוך תל אביב נשארו מעט מאוד מגרשים לבנייה. העתיד שייך לדרום העיר, שיש בה מגרשים רבים, ועליהם מוסכים, בתי מלאכה ותעשיה קלה. זה אזור מוזנח עם אפשרויות פיתוח גדולות! החזון שלי הוא לקדם בנייה בהיקף גדול על-ידי פינוי הבניינים הקטנים, ובנייה בהיקף גדול לכל יעדי הנדל"ן. הקרקע זולה, יחסית, וגם הדירות לא יהיו יקרות. זהו פתרון לבעיות הדיור של תל אביב!

האם יש משהו ייחודי במגרש שלך דווקא?

בר-און: כן! המיקום של המגרש מעולה. הוא נמצא בסמוך לכבישים עורקיים ובין-עירוניים, קרוב לתחנת הרכבת הקלה שתהיה בשדרות ירושלים, סמוך לפרויקטים אחרים למגורים, כמו רביעיית פלורנטין, שיוכלו ליצור מרקם דיור עירוני חדש. בנוסף, המגרש נמצא 800 מטר בלבד מחוף הים, עם גישה נוחה.

מה תהיה ההשקעה? כמה יעלו הדירות?

בר-און: עוד מוקדם לדבר על נתונים ומספרים. מה שברור הוא, שהדירות יהיו זולות בהרבה מאלו של מרכז וצפון העיר, והמחירים יהיו נוחים בהרבה לזוגות צעירים ואחרים.

אבל מתי אפשר יהיה לבנות? ידועה הסחבת ברשויות התכנון!

בר-און: להערכתי, העירייה תעשה במקרה זה מאמץ מיוחד לקדם במהירות את התב"ע. ראשית, זהו פתרון דיור לא יקר לכ-200 משפחות. שנית, העירייה תיהנה מארנונה שישלמו הדיירים ובעלי העסקים. שלישית - וזה אולי החשוב ביותר - ידוע לי שהעירייה עושה מאמץ לבנות דירות בדרום העיר למאות רבות של משפחות יהודיות, לפני שתהיה לאזור פלישה של המסתננים.

עתה נותר לראות אם אומנם העירייה תעמוד בתחזיות אופטימיות אלו.

מיכה בר-און הוא מגדולי הקבלנים הפרטיים באזור השפלה. הוא יזם עצמאי משנת 1995, ועד היום בנה כ-300 דירות ברחובות, בנס ציונה ובמזכרת בתיה. בימים אלו הוא מסיים בניית שני פרויקטים מחוץ לתל אביב, ומתחיל בבניית שלישי. הפירוט:

הרצליה: 5 חדרים ב-2.62 מיליון שקל

• הרצליה: הסתיימה בניית בית בן 8 דירות יוקרה ברחוב הראובני 5. כל הדירות נמכרו, חוץ מאחת. בעסקה אחרונה, קנה איש עסקים מקומי דירת 5 חדרים, ב-2.62 מיליון שקל. בעסקה קודמת, נמכר מיני-פנטהאוז בן 170 מ"ר ב-4.5 מיליון שקל. תמורת המכירות של כל הבניין נאמדת בכ-22 מיליון שקל.

• מזכרת בתיה: חברתו של בר-און בנתה בשנים האחרונות, בשני שלבים, 70 קוטג'ים ודירות במושבה הוותיקה. הבנייה הסתיימה, ונמכרו 66 יחידות. נותרו למכירה שלושה קוטג'ים ודירה אחת. בעסקה אחרונה, קנה מקומי מיני פנטהאוז בן 4 חדרים ב-1.8 מיליון שקל.

• רחובות: אחרי המתנה ארוכה לאישורים, מתחילה החברה בימים אלו בבניית בניין בן 8 קומות, 10 דירות יוקרה, ברחוב אר"ז 2, בצפון העיר. עד עתה נמכרה דירה אחת, ב-2.6 מיליון שקל. זהו מחיר גבוה מאוד ביחס למחירים המקובלים ברחובות. הסיבה: הדירה תופסת קומה שלמה, 184 מ"ר, ועוד מרפסת בת 80 מ"ר. בנוסף, הבניין מיוחד במינו, מכיוון שרוב הדירות, ולא רק הדירה האמורה, תופסות קומה שלמה.

איך ומדוע הגיע בר-און לעסקי נדל"ן? הוא בן למשפחה מוותיקי הקהילה היהודית של יפו, שלא עסקה בנדל"ן. שם המשפחה המקורי שלו הוא בעצם אבולעפיה. לפני שנים רבות שינה את שמו, אולי כדי שלא יחשבו שהוא בן-מיעוטים.

בצבא, בסיירת מטכ"ל, שירת עם גיל גבע, כיום מבעלי חברת הבנייה המובילה תדהר. ייתכן שהחברות נתנה לו השראה. עם שחרורו, סיים בר-און לימודי הנדסת בניין בישראל ובאוניברסיטת קובנטרי האנגלית. הוא חזר לארץ ועבד כמהנדס בחברת הבנייה של אבי ארונסון, שהיה בעבר גדול הקבלנים הפרטיים של ישראל. לפני 18 שנים החליט בר-און להיות עצמאי. מאז, לדבריו, הוא מתרכז בבניית דירות יוקרה.

בר-און אינו אופטימי ביחס למצב שוק הדירות בשנה הקרובה. הוא צופה שקצב הבנייה לא יוגבר, והמחסור יימשך. דעותיו בעניין זה דומות להערכתו של נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל. בר-און: "קצב והיקף הבנייה של הדירות תלויים בגורמי היצור, וברובם יש מחסור. אין די מגרשים בערים הגדולות ובאזורי הביקוש העיקריים. חסרים אלפי פועלי בניין. יש בעיה נוספת שלא מרבים לדבר עליה - חסרים גם מהנדסים ומנהלי עבודה טובים. יש די ציוד מכני כבד, אך הבנקים מקשים בקבלת אשראי, בגלל מגבלות שקבע להם בנק ישראל. אם הצע הדירות לא יגדל, הן לא יוזלו!"