הרכבת הקלה כמנוע נדל"ני

שלושת קווי הרכבת הקלה, האדום, הירוק והסגול, המועדים להיפתח במהלך העשור הקרוב בתל אביב וערי גוש-דן הסמוכות, אומנם אינן מבשרות על מהפיכה תחבורתית, אולם כן השפיעו באופן משמעותי על רמות מחירי הנדל"ן בערים אלה, ובמיוחד באותם אזורים שאינם נחשבים כיום ליוקרתיים ומבוקשים.

נכון. הרכבת הקלה איננה בדיוק "מאור הגולה" ואיננה מהווה תחליף מספק למערכת היסעים המונית. היא תהיה איטית באופן יחסית, תיסע ברוב המסלולים מעל לפני הקרקע ואף תעצור ברמזורים, בדיוק כמו כלי רכבת פרטיים שייסעו לצידה.

גם ספק רב אם היא תחליף ברוב המקרים את השימוש ברכבים פרטיים, זאת גם בשל מגבלותיה הידועות מראש, וגם בשל העובדה ששלושת הקווים המתוכננים שלה, האדום, הירוק והסגול, לא יתממשקו עם חלקים גדולים של גוש-דן.

גם העובדה שלקח למקבלי ההחלטות "להוציא את הערמונים מן האש" ולקדם את הרכבת הקלה לאחר עשרות שנים מבוזבזות של דיונים והיסוסים וביורוקרטיה בלתי פוסקת, ושבסופו של דבר גם לוחות הזמנים של ביצוע התוכנית התעכבו משך שנים ארוכות, אינה מהווה כלל ועיקר נקודת זכות עבורה.

עם זאת, אין ספק שהרכבת הקלה, על כל מגבלותיה, תייצר דווקא מהפך נדל"ני של ממש באותם צירים שבהם תחלוף ובמיוחד באותם מיקומים שיהיו במרחק הליכה קצר אל התחנות. את ההוכחה לכך מספקות ערים גדולות רבות בעולם שבהן הקרבה לתחנות, השפיעה באופן דרמטי על עליות מחירים באזורים שהינם ברדיוס קרוב, דוגמת מתחם העסקים קנרי וורף שבמזרח לונדון שזינק פלאים שעה שהרכבת התממשקה אליו.

ואם נחזור אל הרכבת הקלה שלנו, דוגמה מובהקת לכך מהוות שתי נקודות הקצה, הצפונית-מזרחית והדרומית-מערבית של הקו האדום. ציר ז'בוטינסקי בפתח תקוה, ממנו יוצאת הרכבת מכיוון צפון-מזרח, נהנה כבר היום מביקושים משמעותיים לנדל"ן עסקי ובהמשך גם ביקושים לנדל"ן למגורים בשכונות הקרובות אליו דוגמת כפר גנים החדשה ואם המושבות, זאת עקב התקצרות זמן הנסיעה למרכז תל אביב לכדי 10 דקות בלבד.

דוגמה מקבילה מהוות השכונות הדרום-מערביות של בת ים הסמוכות לנקודת היציאה הדרומית של הקו האדום. כבר היום מורגשים ביקושים משמעותיים הן למגדלי משרדים והן למגורים, בשכונה דוגמת בי/410, כשגם כאן, כמו בדוגמה של פתח תקוה, יתקצר זמן הנסיעה לתל אביב לכ-10 דקות, פחות ממחצית במכונית פרטית כיום.

דוגמה מעניינת נוספת, שתבוא לידי ביטוי במהלך העשור הקרוב, הינן השכונות הדרום-מזרחיות של תל אביב, מה שקרוי רובע 9, דוגמת שכונת התקווה, יד אליהו וכפר שלם, שיהיו ממושקות בזמן נסיעה של דקות ספורות לתל אביב באמצעות הקו הסגול, שיהיה מתכונן בתוואי עקלתון, יתחיל במרכז תל אביב ויעבור דרך דרום העיר בואכה רמת גן וערי בקעת אונו. שכונות אלה נהנות כבר היום מהשבחה נדל"נית ואין ספק כי ככל שהקו הסגול יתקדם ויילך, מגמה זו תמשך ביתר שאת.

גם הקו הירוק, דרום-צפון, שיחבר את צפון תל אביב ואבן גבירול עם דרום העיר בואכה חולון, ישפיע ללא ספק על מצמצום הפרשי המחירים בין "הצפון העשיר" ל"דרום העני" ובכך תהיה תרומתו רבה ביותר.

כל אלה ממחישים אל נכון עד כמה אנחנו, היזמים ומשקיעי הנדל"ן וכן הרוכשים מן השורה, צריכים וחייבים להסתכל עם הפנים קדימה ולצפות, כבר בעתיד הקרוב, לשינויים מהותיים הן בביקושים והן ברמות המחירים, שינויים שמן הסתם לא ידענו מעולם!