רכישת מניות של חברה המוגדרת כ"איגוד
מקרקעין" על-פי חוק מיסוי מקרקעין, תחייב את הרוכש בתשלום מס רכישה ומע"מ. ההגדרה כ"איגוד מקרקעין" תיעשה לפי נכסי האיגוד, לרבות נכסים נלווים לנכסי המקרקעין, ולמעט נכסים טפלים אשר אין לו מהם הכנסות משמעותיות.
סוגיה זו נדונה בעניין חברת ב.ס.ט (ו"ע 31189-11-14, ניתן ב-16.06.2019). המחלוקת המרכזית בין הצדדים הייתה בשאלה האם מניות אפריקה-ישראל בחברת ארמון ההגמון, אשר נמכרו לשלוש חברות, וביניהן חברת ב.ס.ט, הן מניות בתאגיד שהוא "איגוד מקרקעין". לטענת ב.ס.ט ויתר החברות הרוכשות, ארמון ההגמון אינה "איגוד מקרקעין" משום שלא כל נכסיה הן זכויות במקרקעין.
ועדת הערר מנתה את מצבת הנכסים הריאליים של חברת ארמון לפני העסקה הנדונה, אשר בוצעה באוקטובר 2011. היו אלה מקרקעין, 63% ממניות חברת המרכז המסחרי "ביג פאשן" בנצרת, 91% בזכויות בנייה לבניית משרדים בשטח של 6,000 מ"ר ו-82% מזכויות בנייה נוספות לניוד.
בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת מליסרון (ע"א )346/15) נקבע, כי במקרה בו כל נכסיו של איגוד מסוים הם נכסי מקרקעין, הרי שאין נפקא מינה לאופן שבו תסווג פעילותו של האיגוד כעסקית או פאסיבית. "איגוד מקרקעין יחשב, בהתעלם מהאופן שסווגו הכנסותיו השוטפות ככל שמתקיימים בו התנאים המופיעים בהגדרה של איגוד מקרקעין". עוד נקבע, כי בשלב הראשון יש להרכיב רשימה של כל הנכסים אשר בבעלותו של האיגוד, ולבחון אם כולם זכויות במקרקעין. ככלל, די בקיומו של נכס אחד שאיננו "זכויות במקרקעין", כדי להוציא את אותו איגוד מתחולת ההגדרה שבסעיף 1 לחוק. אולם, עשויים להיות איגודים אשר בהם, על-אף הימצאותם של נכסים אשר אינם זכויות במקרקעין, עדיין התוצאה המשפטית תהיה שהוא יוגדר כ"איגוד מקרקעין".
הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק נוקטת בלשון הווה ולא בלשון עתיד. כלומר: יש לבחון את מצבת נכסי האיגוד נכון למועד ביצוע העסקה הרלוונטית נשוא השומה. במועד העסקה הנוכחית, כל נכסיה וזכויותיה של חברת ארמון ההגמון היו זכויות במקרקעין. לפיכך יש לקבוע, כי מדובר ב"איגוד מקרקעין".
ב.ס.ט ויתר הרוכשות טענו, כי לארמון ההגמון יש נכס נוסף שהוא "זכויות לפיצויים", ביחס לזכויותיה בעקבות הליכי ההפקעה בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם הוועדה קבעה, כי
תביעת הפיצויים מתייחסת לאירוע פגיעה בשווי המקרקעין, כאשר המקרקעין נותרים בידי האיגוד והוא לא נפרד מהם. על כן, תביעה זו איננה נכס נפרד ועצמאי, אלא קשורה קשר ישיר ואינטגרלי למקרקעין אשר נותרו בידי התאגיד. עוד ציינה הוועדה, כי מדובר בכספים או זכויות ניטראליים, אשר אינם משמשים את האיגוד בייצור הכנסתו.
ב.ס.ט טענה, כי זכויותיה של ארמון ההגמון במקרקעין, כולן או חלק מהותי מהן, הן בבחינת "מלאי עסקי". אולם ועדת הערר קבעה, כי בהתאם להלכת מליסרון, אין בסיווג זכויות במקרקעין כ"מלאי עסקי" כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיווגו כאיגוד מקרקעין. בעניין ש.י.י (ו"ע 1015-07) נקבע, כי העובדה שבידי איגוד "מלאי עסקי" של מקרקעין, אינה פוטרת את רוכש מניותיו ממס רכישה וממע"מ.