שנידמן בקנדה: אל תסתכל בקנקן

משה (מוקי) שנידמן, בעל השליטה בחברה לביטוח ישיר, אוהב זה שנים רבות לעשות עסקות נדל"ן מתוחכמות בחו"ל. בעבר, רכש במחירים מצחיקים בנייני משרדים בבריסל, בלגיה, שהיתה אז בתקופת שפל ומיתון. שנידמן ידע לראות קדימה, והעריך ובצדק שהשפל יגמר ושווים של בנייני המשרדים יעלה. לאחר מכן נכנסה גם להשקעות בישראל (מגדל משרדים בקריית אריה, פ"ת), בפולין ובקנדה. הוא ריכז את כל ההשקעות בחברת אדגר, בשליטתו.

בראשית השבוע חתם מנכ"ל אדגר, רועי גדיש, על עסקה נוספת: אדגר קנתה בניין משרדים בן 14,000 מ"ר בעיר הקנדית מיסיסאגה. היא שילמה 34 מיליון דולר קנדי, שהם כ-2,500 דולר אמריקני למ"ר. לכאורה, העסקה לא מלהיבה: הדולר הקנדי יקר, והוא שווה כרגע יותר מדולר של ארה"ב; הבניין נמצא בעיר לא מוכרת; הוא מושכר כיום בתשואה בינונית ומטה של 6.8%.

אלא שהעסקה של גדיש מוכיחה, שבעסקי נדל"ן יש לבדוק לעומק, לא להסתכל בקנקן אלא במה שיש בו. בדיקה מגלה, שלעסקה זו כמה יתרונות חשובים, והיא עשויה להפוך לאחת העסקות הטובות של יזמים ישראלים בחו"ל. הנה הסיבות:

• הדולר האמריקני לא ישאר לעולם ברמת השפל שלו. הוא עתיד להתחזק. הכלכלה האמריקנית היתה שנים רבות מפותחת וחזקה יותר מהכלכלה הקנדית, ולכן סביר להניח שבעתיד - איש לא יודע מתי - יחזור הדולר הקנדי להיות זול ביחס לאמריקני, כפי שהיה בעבר (פעם, שוויו של דולר קנדי היה רק כ-70 סנט של ארה"ב!)

• מיסיסאגה אינה ידועה אולי לישראלים רבים, אבל בקנדה מכירים אותה יפה: זוהי עיר בת מאות אלפי תושבים, 30 דקות נסיעה מטורונטו. בשנים האחרונות נוהרים יותר ויותר משרדים לעיר זו, כי דמי השכירות בטורונטו האמירו, וכן גם המסים העירוניים. בעיר עשרות (ואולי יותר) מגדלי משרדים, והיא מבוקשת יותר ויותר.

• העסקה כוללת גם זכויות בנייה לבניין נוסף בן 14,000 מ"ר. ההשקעה תהיה נמוכה, כי המגרש, מרתף החניה והיסודות כבר קיימים.

• אדגר תבקש מוועדת בניין הערים המקומית לאשר בניית מגדל מגורים בן 50,000 מ"ר על חלק מהמגרש. אין ביטחון שהבקשה תאושר, אך אם תאושר, תצטרך אדגר להשקיע סכומים נמוכים יחסית (המגרש כבר בבעלותה). היא תוכל למכור מאות דירות לאנשי עסקים המבקשים לגור בעיר בעקבות משרדיהם.

• כיום מושכרים 90% משטחי הבניין הקיים. חוזי השכירות נחתמו לפני שנים, כשהכלכלה הקנדית היתה בשפל. כשיתחדשו החוזים, יהיו דמי השכירות גבוהים יותר. בנוסף, תתנסה אדגר למצוא שוכרים ל-10% הריקים. שתי התפתחויות אלו עשויות להעלות את התשואה עד לרמה סבירה של 9%, ואולי יותר.