קרנות השקעה בנדל"ן, או בשמן הידוע יותר קרנות ריט ((Real Estate Investment Trusts הינן כלי סחיר בבורסה שנועד לאפשר למשקיע הקטן להשקיע בנדל"ן מניב וליהנות מההשקעה, מפירות ומהמומחיות שבניהול, על-אף הסכומים הקטנים המושקעים, אשר במצב דברים רגיל היו מונעים השקעה ישירה.
כלי ההשקעה הגיע אלינו מארה"ב, שם הוא נחשב לאפיק השקעה פופולרי בנדל"ן מניב וקיימות קרנות ריט המשקיעות בקניונים ומרכזים מסחריים, קרנות המשקיעות במשרדים, קרנות המשקיעות בנדל"ן למגורים וכו'.
במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה (בתוקף מיום 1.1.06) הוסף פרק המסדיר את נושא ההקמה והמיסוי של הקרן. הרעיון הבסיסי הינו שקיפות עד רמת המשקיע, על-מנת לדמות השקעה ישירה של בעלי המניות בנדל"ן. לשם כך נקבעו הסדרי מס המנסים לדמות מיסוי חד שלבי ברמת המשקיע (במקום מיסוי ברמת החברה ולאחר מכן ברמת בעל המניות). החקיקה קובעת תנאים שונים ביחס להרכב הנכסים, חובת חלוקת הרווחים מדי שנה, פיזור המשקיעים בקרן, רמת המינוף המקסימלית (עד 60%) ועוד.
אף שחלף פרק זמן לא קצר מאז חקיקת הריט בישראל, הנושא לא צבר תאוצה. עד כה קיימות רק שתי קרנות, ואף הן בהיקפים שאינם גדולים יחסית. חלק מן הסיבות לכך נובעות לדעתנו מחסמים בלתי הכרחיים הקיימים במסגרת החקיקה כיום.
כך לדוגמה, אחת המגבלות כיום נובעת מכך שהמונח "מקרקעין" לעניין נכסי קרנות ריט ממעט מתוכו "זכויות באיגוד מקרקעין". כלומר לצורך עמידה במגבלות ההחזקה במקרקעין לא תימנה לכאורה החזקה באיגודי מקרקעין. לדעתנו, אין מקום למגבלה זו. החיים המודרניים מצביעים על כך שפעמים רבות הנכסים הנמכרים הינם זכויות באיגוד דווקא ולא המקרקעין עצמם, וקיימים לכך פעמים רבות יתרונות בלתי מבוטלים: כך לדוגמה, בעת רכישת מניות חברה שהיא בעלת נכס נדל"ן מניב, אין צורך בהסבה של הסכמי השכירות על הנכס, על הבעייתיות הכרוכה בכך. כמו-כן מכירת המניות מאפשרת פעמים רבות מכירה כוללת של המנגנון המשמש לצורך השכרת המקרקעין. וחשוב ביותר - רכישת המניות מעניקה לקרן את ההגנה של האחריות המוגבלת של התאגיד. כך לדוגמה, אם הריט מחזיק בנכס נדל"ן והנכס נקלע לקשיים כישלונו עלול להקרין גם על הנכסים האחרים של הריט ולפגוע לפיכך במשקיעים. לעומת זאת, אם ההחזקה של הריט בנכס היא באמצעות חברה, עקרון האחריות המוגבלת יגרום לכך שגם אם החברה הספציפית תקרוס, הדבר לא ישפיע על יתר נכסי הריט.
אנו מודעים לכך שכאשר ההחזקה היא באמצעות חברה, עלול להיווצר קושי מסויים בהשקפת תוצאות המס לבעל המניות, שכן קיים שלב נוסף שצריך להשקיפו (לא רק את הקרן עצמה אלא גם את החברה המחזיקה בנדל"ן). עם זאת, לטעמנו המדובר בקושי טכני. פעמים רבות קיימת התייחסות לחברות המחזיקות בנדל"ן כאל החזקה בנדל"ן במישרין. כך הוא לדוגמה במסגרת חברת בית (סעיף 64 לפקודת מס הכנסה), וכך נעשה לעיתים גם במסגרת פסיקה (ע"א 5773/99 צבי סובול). אף אם קיימות בעיות טכניות מסויימות (לדוגמה בהגדרת המונח "חברת בית" כחברת מעטים) אין המדובר לטעמנו במגבלות שאינן ניתנות לפתרון, וודאי במסגרת תיקון חקיקה.
בשביל לשמוע הדהוד של תוכניות המטכ"ל ושל...
