שיתוף במקרקעין - איך מפרקים את החבילה?

בחלקו הראשון של המאמר, תארנו את המצבים השונים בהם מתקיים שיתוף במקרקעין וכן את הדרך להסדיר את יחסי השותפות הללו במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין.

אולם כפי שראינו, ישנם מקרים בהם קיימת האפשרות או שעולה הצורך, לפרק את השותפות. ישנן מספר דרכים לבצע את ההליך של פירוק השותפות. דרכים אלה שונות זו מזו וכל אחת מתאימה למקרה הרלוונטי. במאמר זה נבחן את דרכי פירוק השותפות האפשריות העומדות לרשותם של השותפים, בין אם מדובר בהליך המתבצע בהסכמת כל השותפים, ובין אם מדובר בהליך כפוי, שבו אחד, או חלק, מהשותפים מעוניינים לפעול בהליך כזה, נגד שותף, או שותפים אחרים.

חשוב להדגיש כי מנקודת מבטו של החוק, המצב האידיאלי הוא שכל נכס מקרקעין יוגדר בצורה המדויקת ביותר, יתייחס לבעלים הספציפיים שלו וכך הוא גם ירשם בלשכת רישום המקרקעין. מאידך, מצב בו קיים נכס מקרקעין שבו מחזיקים כמה שותפים, כל אחד בחלק אחר של אותו נכס כולל, אינו מצב מועדף אם כי קיימים בחוק פתרונות למצבים כאלה ודומיהם.

כחלק מגישה כללית זו של החוק, ומתוך כוונה לאפשר לאדם לממש את זכויותיו בצורה הטובה ביותר מבחינתו, מכיר חוק המקרקעין במפורש בזכותו של כל אחד מהשותפים, לדרוש את פירוק השותפות. זכות זו הינה זכות עקרונית ומהותית במסגרת הזכויות שיש לכל אחד מהשותפים, ומשמעותה, האפשרות לנתק את הקשר הקיים בין השותפים. זכות זו עקרונית עד כדי כך, שהחוק קובע שאם בהסכם השיתוף קיימת הוראה המגבילה את הזכות של אחד מן הצדדים לתבוע את פירוק השותפות, לתקופה העולה על שלוש שנים, אזי בתום תקופה זו, בנסיבות מתאימות, יכול בית המשפט לקבוע כי למרות תנאי זה יבוצע פירוק השיתוף. כלומר, לבית המשפט ישנה סמכות להורות על ביצוע פירוק של השותפות למרות שישנה מגבלה חוזית שהוסכמה על-ידי הצדדים בהסכם בכתב.

כמובן, שלא ניתן לבצע פירוק של השותפות, לטובת אחד מן השותפים, תוך פגיעה בזכויותיהם של יתר השותפים. לכן, מטרת החוק היא להסדיר את פירוק השיתוף, כך שכמו שהשותפות אמורה להתנהל תוך התחשבות בזכויות כלל השותפים כך גם הפירוק שלה יתבצע בדרך דומה.

החוק מכיר בכמה דרכים לביצוע פירוק של השיתוף, תוך התאמת הפתרון הראוי למציאות הקיימת בפועל בכל מקרה ומקרה.

חלוקה בעין:

המקרה הפשוט ביותר של פירוק שותפות, מתבצע בדרך של חלוקת המקרקעין והפרדת הבעלות בהם, לכל אחד מן השותפים, תוך כדי יצירת מצב רישומי חדש, שבו במקום חלקה אחת נוצרות מספר חלקות, כמספר השותפים. התוצאה של חלוקה בעין היא שכל אחד מהשותפים הופך להיות בעלים יחיד של חלקה נפרדת מתוך נכס המקרקעין הכולל.

אם לדוגמא, מדובר בקרקע של דונם אדמה, המצויה בבעלות, בחלקים שווים, של שני שותפים, ניתן מבחינה עקרונית לחלק אותה, כך שהחלקה הגדולה תחולק לשתי חלקות חדשות, וכל אחד מהשותפים יקבל לבעלותו מחצית משטח המקרקעין. חלוקה כזו נקראת "חלוקה בעין", כלומר ביצוע פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בפועל, שהתוצאה הסופית שלה היא שכל אחד מהשותפים מקבל חלקה נפרדת ועצמאית.

זו הדרך המועדפת על-ידי המחוקק, וככל שניתן לבצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, הוא יתבצע בדרך הזו, בין אם בהסכמה ובין אם בצו של בית המשפט.

אלא שלא תמיד הדברים פשוטים וקלים לביצוע. ישנם מקרים בהם שטח הקרקע הכולל לא מספיק גדול, ובשל מגבלות הנובעות מחוק התכנון והבניה, לא ניתן לחלק את הקרקע למספר חלקים נפרדים בהתאם למספר השותפים.

לדוגמא, אם אותה חלקה של דונם מצויה בבעלותם של ארבעה שותפים, לא ניתן יהיה לחלק אותה לארבע חלקות חדשות נפרדות, שכן בד"כ שטח הקרקע המינימאלי של חלקה הוא 500 מ"ר ולכן לא ניתן להגדיר חלקה בשטח שיפחת מכך. במצב כזה, לא ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין לארבע חלקות, וגם אם הקרקע תחולק לשתי חלקות חדשות, עדיין יוותרו בכל אחת מהחלקות החדשות שני שותפים. זוהי רק דוגמה אחת, למקרים רבים בהם לא ניתן יהיה לבצע חלוקה בפועל של הקרקע לכל אחד מן השותפים.

בגלל הבעיתיות הזו, קובע החוק כי כתנאי לביצוע של חלוקה בעין, יש לקבל את אישורו של המפקח על רישום המקרקעין, שיאשר, כי החלוקה המוצעת על-ידי השותפים, עומדת בהוראות חוק התכנון והבניה וכל הוראת חוק אחרת הנוגעת לעניין.

יש מקרים בהם חלק אחד של המקרקעין שווה יותר מחלקו האחר. לדוגמה כאשר חלק אחד רחב יותר או קרוב יותר לכביש הגישה או שזכויות הבניה עליו גדולות יותר. במצב כזה יידרש השותף שעתיד לקבל את החלק ששוויו גדול יותר, לפצות את השותף השני ביחס שווה לערך העודף של חלקו במקרקעין. תשלומים אלה מכונים בחוק "תשלומי איזון" והם יהיו חלק מההסדר של פירוק השיתוף.

מצב אחר הוא מצב בו, בשל מגבלות גישה לחלק אחד של המקרקעין, יקום צורך להקצות שטח מיוחד כדי לאפשר גישה לאחת, או יותר, מהחלקות החדשות. הדבר יבוא לידי ביטוי בתשריט החלוקה וישנן שתי אפשרויות לפתור את הבעיה הזו. האחת, בדרך של חלוקת המקרקעין, כך שהחלקה החסומה, תקבל שביל מעבר שיהיה שייך אליה, יהווה חלק בלתי נפרד מאותה חלקה וכך יירשמו החלקות החדשות. הדרך השנייה היא בדרך של רישום "זיקת הנאה" לטובת אותה חלקה. שביל הגישה יסומן כך שהוא יהיה שייך לחלקה אחת, אך ביחס אליו תהיה לחלקה השנייה "זיקת הנאה" לצורכי מעבר על אותו שביל, למרות שהוא לא שייך אליה.

כדי לבצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין יש לערוך מפות מדידה של הנכס לצורכי חלוקתו, הכוללות את המצב הקיים, את המצב המתוכנן לאחר החלוקה ואת שטחי החלקות הישנה והחדשות. מפות המדידה צריכות לקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה וכן את אישורו של המודד המחוזי, ורק לאחר קבלת אישורים אלו ניתן להגיש את המפות לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

הליך כזה אינו הליך זול במיוחד, אולם זו דרך המלך לביצוע פירוק השותפות, ולעיתים, לא יתאפשר לבצע חלוקה אחרת אלא בדרך זו.

פירוק שיתוף על-פי הסכם:

כפי שציינו במאמר הקודם מומלץ לערוך את הסכם השיתוף במקרקעין בדרך שתכלול גם הסדרים לפירוק השותפות. תמיד טוב ומומלץ, לפעול במסגרת הוראות ההסכם הקיים בין השותפים. הוראות לעניין פירוק השיתוף יתייחסו לדוג' למיקומו של החלק הספציפי שכל אחד מהשותפים במקרקעין יקבל לאחר החלוקה, היכן יעברו גבולות החלקות החדשות, מה יהיה חלקו של כל אחד מהשותפים בהוצאות ההליך וכדומה.

באופן עקרוני ניתן לאמור, שככל שיש הסכם בין הצדדים, הוראות ההסכם יהיו עדיפות כאשר קיימת אפשרות של חלוקה בעין, ובמידה שהעניין יגיע להכרעה שיפוטית בבית המשפט, גם הוא ייתן עדיפות להסדרים הכלולים בהסכם השיתוף בעניין זה.

פירוק שיתוף בדרך של מכירה:

יש מקרים בהם לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, והאפשרות היחידה היא למכור את המקרקעין בשלמותם ולחלק את התמורה בין השותפים. דוגמה קלאסית למקרה כזה הוא כאשר מדובר בדירת מגורים ששייכת לשני שותפים. חלוקה שלה, בד"כ לא באה בחשבון ולכן אין ברירה אלא לפרק את השותפות בדרך של מכירתה וחלוקת התמורה בין השותפים. הליך כזה קורה בדרך כלל כאשר בני זוג מתגרשים ויש צורך לחלק את הדירה, ולמעשה את תמורתה, ביניהם.

בדרך כלל במכירה כזו, תינתן אפשרות לאחד מן השותפים לרכוש את זכויותיו של השותף השני.

באם מתעוררת מחלוקת בין הצדדים ביחס לשווי הנכס, ניתן לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו והדבר יקל על ביצוע המכירה.

במקרה של מחלוקת ימנה בית המשפט כונס נכסים שינהל את הליכי המכירה של הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים ויבצע כל פעולה אחרת שתידרש לשם פירוק השיתוף.

פירוק בדרך של רישום בית משותף:

ישנם נכסים שפירוק השיתוף בהם יכול להיעשות בדרך של רישום בית משותף. הדוגמה הקלאסית לכך היא בבנייני מגורים, שבהם כל עוד לא נרשם הבית המשותף, כל בעלי הדירות הם בחזקת שותפים במקרקעין. לא ניתן כמובן לחלק את הבעלות במקרקעין ביניהם, בדרך של חלוקה בעין, ולכן פירוק השותפות נעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף. בסופו של התהליך, שמורכב מכמה שלבים, נרשם הבניין עצמו כבית משותף וכל דירה נרשמת באופן פרטני על שם הבעלים שלה. כמו-כן נרשם חלק מהבניין כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות (לדוגמה חדרי המדרגות, חדר אשפה, החצר וכדומה).

מקרה נוסף של פירוק שותפות בדרך של רישום בית משותף הוא בבתים צמודי קרקע הבנויים עם קיר משותף (בתים דו משפחתיים). בתים כאלה בנויים על חלקות קרקע שלא ניתנות לחלוקה נוספת ולכן לא ניתן לבצע חלוקה בעין. במקרה כזה אין רכוש משותף כי לכל בית צמודה קרקע ספציפית השייכת רק לו וקיימת הפרדה בגדר או בקיר משותף.

במאמר זה, ובחלקו הראשון, ראינו כי ישנם מצבים, בהם, בשל אילוצים שונים רשומה קרקע על שמם של כמה שותפים. הבהרנו את הדרכים לניהול השותפות בדרך מוסכמת, כך שלכל אחד מן השותפים יתאפשר לממש את זכויותיו בנכס, באופן המיטבי, ובמיוחד בדרך של הסכם שיתוף במקרקעין. בחלקו השני של המאמר פרסנו את האפשרויות השונות העומדות לרשותם של השותפים לפירוקו של השיתוף ולמימוש זכויותיו של כל אחד מהשותפים בחלקו באותם מקרקעין.