זו לא כלכלה, זו קלקלה

פרופ' סטנלי פישר הוא מבכירי הכלכלנים בעולם. דווקא לכן, ההנחיות האחרונות של בנק ישראל, שפישר הוא העומד בראשו, בנושא הדיור, מעוררות תמיהה. הכוונה להתערב במשק ולפעול להורדת מחירי הדיור היא מבורכת. הדרך - הרבה פחות.

ראשית, הפגיעה האנושה בקבוצות הרכישה, היא סוג של פגיעה בתחרותיות. נכון, בשנים האחרונות התפתחו קבוצות הרכישה לטרנד בעייתי, ובמקרים מסוימים - מסוכן. עם זאת, מדובר בנישה שעם פיקוח נכון, והתווית קריטריונים מקצועיים על-ידי הרגולטור (כמו, למשל, רף מקצועי נדרש ממארגני הקבוצה) - ניתן לשמרה כגורם תחרותי ליזמים, שיכול לתרום לירידת מחירי הדיור.

ההחלטה הבאה להכביד את הנטל על נוטלי המשכנתאות, היא בבחינת "לשפוך את המים יחד עם התינוק".

כלל בסיסי בכלכלה הוא כי ירידה בביקושים עשויה להביא לירידה במחירים. גם אם נניח, כפי שמניחים בבנק ישראל, שעצם ההכבדה תביא לירידה בביקושים - דבר שבמקרה דנן מוטל בספק - הרי שמדובר בפגיעה קשה, נוספת, בחלשים, במשפחות צעירות שמבקשות לרכוש דירה ראשונה. אז מה הואילו חכמים בתקנתם?

הדרישה להגדלת ההון העצמי תגרום לחלק מרוכשי הדירות הצעירים, לגייס את ההפרש ממקורות אחרים, כהלוואות קצרות מועד. בכך תיוותר בידיהם פחות הכנסה פנויה, והדבר יפגע ביכולת הצריכה השוטפת שלהם, דבר שבודאי לא יוסיף לצמיחה במשק הישראלי.

להוריד את מחירי הדיור ניתן באמצעות תכנון (כן, זו לא מילה גסה), ונקיטת מהלכים שיגרמו לירידת מחירים מבלי לפגוע בכושר הצריכה, ומבלי להכביד על החלשים.

ניתן לבחון מספר דרכים

הורדה בעלויות התשומות: בראש ובראשונה עלות הקרקע. שר השיכון מרבה לנופף בכך שיוזיל את עלות הקרקע לבנייה. בפועל - "דיבורים כמו חול ואין מה לאכול". יש דרכים להוזיל את עלות הקרקע - הורדת רף המחירים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, והפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה, תוך התחשבות בצורך ובגורמים הסביבתיים ואיכותם. מאז בג"צ "הקשת המזרחית" נפגעה הבניה באדמות מינהל המוחזקות על-ידי הקיבוצים והמושבים. אם ישבו על המדוכה, ניתן יהיה לקבוע מנגנון של "זה נהנה וזה אינו חסר" העומד בקריטריון הבג"צ, ולאפשר הפשרה והכנסה לשוק הדיור של קרקעות רבות.

הורדה נוספת במחירי הקרקע אפשרית על-ידי פעולות ליישוב הנגב והגליל, שם יש קרקע זמינה לבנייה, למאות אלפי משפחות. בתקופת כהונתו של שמעון פרס כשר לפיתוח הנגב והגליל, הוכנה עבור המשרד על-ידי חברה מקצועית, פורסייט, תוכנית מפורטת ליישוב הנגב, לרבות מטרות, ואמצעים להשגתן, כולל תקציב. נערו את האבק מעל לתוכנית ופעלו ליישומה. הפניה מסודרת של מאות אלפי צעירים לנגב ולגליל תתרום לחברה הישראלית ולמשק הישראלי לא רק בירידת מחירי הדיור, הרבה מעבר לכך. פעולה נוספת שתביא להוזלת עלויות היא ריסון המחירים, ואולי אף הפחתתן של עלויות התשומות, כמו מלט למשל. על הממשלה להגביר את הפיקוח ולעודד תחרות של תשומות כמו המלט.

היצע וביקוש: בבנק ישראל רוצים להחליש את כוח הקנייה של דירות באמצעות הכבדת נטל המשכנתאות? בבקשה. הכבידו את נטל המשכנתאות באופן משמעותי על רוכשי דירה שנייה ומעלה. רק שבמקרה זה, יש צורך לפעול לאיזון, כדי שמחירי השכירות לא יעלו.

דרך נוספת להורדת מחירי הדיור: יצירת מלאי דירות להשכרה במחיר נמוך למשפחות צעירות בשנותיהן הראשונות. זה יכול לצמצם ביקושים לרכישת דירות, לאפשר דיור סביר לאותן משפחות, ולהגדיל את כושר הצריכה שלהן. ניתן לעשות זאת, למשל, באמצעות הקניית זכויות בניה ליזמים תמורת בניית דירות להשכרה, למספר שנים.

מאמר זה, אינו מתיימר להציג תוכנית חלופית ומפורטת לצעדים שנוקט בנק ישראל, אלא להאיר את הסכנות שבצעדים הללו, ולהראות כי אפשר גם אחרת.