רפורמה חדשה - ניכוי במקור בעסקות מקרקעין

כחלק מהליכי אישור התקציב, פורסמה לאחרונה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 שהגישה הממשלה. ההצעה כוללת מספר גדול מאוד של תיקונים בתחום המיסוי בכלל ומיסוי המקרקעין בפרט. במסגרת זו נכללות הוראות לעניין מיסוי קבוצות רכישה (הן במסגרת מס שבח ומס רכישה והן במסגרת מע"מ), שתפקידן לעגן את המלצות הוועדה שהוקמה בנושא, ואשר את מסקנותיה סקרנו בעבר במסגרת טור זה. תחום נוסף הנכלל בהצעת החוק הוא רפורמה של ממש בתחום הליכי ההצהרה, הדיווח והשומה של עסקות מקרקעין.

ככלל, ההסבר לרפורמה הוא ראוי וחיובי, וכפי שמוצהר בדברי ההסבר תכליתו לשפר ולייעל את תהליכי עשיית העסקים. המטרה נשמעת מבטיחה, ואף קיימות הוראות לא מעטות שאכן ייעלו את הליכי השומה ואנו מברכים על כך. עם זאת, עיון פרטני מלמד כי תחת המטרה הראויה חוסות לא מעט הוראות שפגיעתן בנישומים אינה קלה. אחת ההצעות עליה נרצה להרחיב את הדיבור היא הטלת חובת ניכוי במקור על רוכשים בעסקות מקרקעין.

על-פי הצעת החוק, על הרוכש בעסקות מקרקעין יוטל להעביר לרשויות מיסוי מקרקעין ישירות 15% מהתמורה וזאת בגין מס השבח של המוכר.

המטרה המוצהרת היא לזרז את הליכי קבלת אישור לרישום לטאבו, ובלשון ההצעה: "הואיל ובדרך כלל המוכר אדיש להשלמת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, נאלצים קונים רבים לשלם את חובות המס של המוכרים, כדי שיוכלו לרשום את הנכס על שמם... אימוץ המנגנון המוצע יאפשר, מיד עם העברת הסכום על-ידי הקונה, לתת לו את אישורי המיסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה".

אכן, מטרה ראויה, אך הרשו לנו להביע מספר דברי כפירה. בניגוד לאמור לעיל - אין ספק שגם למוכר אינטרס רב להשלים במהירות את הרישום - שכן כמעט תמיד מתנה החוזה את זכותו לקבלת חלק נכבד מהתמורה בקבלת אישורים לרישום לטאבו. אשר על כן, מן הראוי היה לקבוע את הניכוי במקור כזכות ולא כחובה. מעבר לכך, ניכוי מס בשיעור של 15% מהתמורה, מקום בו שיעור המס הכללי על יחידים הוא 20% מהרווח, משמעו הנחה שמתוך 100 שקלים תמורה - 75 הם בגדר רווח, כלומר רווח של פי ארבעה על העלות הנותרת! מס עודף יוחזר רק לאחר שומה סופית או החלטת ועדת ערר, לפי המאוחר. אומנם המנהל הוסמך להקטין את שיעור הניכוי במקור, אולם מעבר לחשש ביחס לאופן יישום הקטנת הניכוי במקור, ואפשרות קבלת תשובה במהירות, לדעתנו לא ראוי לקבוע הוראות כלליות שמשמעותן שברובם המכריע של המקרים יקבל המנהל סכום גבוה בהרבה מחבות המס, ועל הנישום יוטל הנטל לעמול ולקבל חזרה את המס העודף. יש באמור לעיל משום היפוך היוצרות בדיני המס, ומוטב להימנע מכך.