בשורה למארגני קבוצות רכישה

כידוע, במקרים לא מעטים ניסו רשויות המס לטעון שיש לראות את מארגן הקבוצה כקבלן, ולמסותו במס רכישה, מס שבח ומס מכירה (עד ביטולו). כך גם הייתה עמדת רשות המיסים (מס שבח רחובות) במקרה של תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ ששימשה כמארגן של קבוצת רוכשים שהתארגנו למכרז של רכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל. מנהל מס שבח, החליט לחייב את החברה המארגנת במיסים כאילו רכשה את הקרקע מהמינהל, בנתה עליה ומכרה בתים.

לאחרונה, ועדת ערר מס שבח, במסגרת ו"ע 1353/03, דחתה עמדה זו של רשויות המס מקרקעין, וקבעה כי יש לראות במארגן באותן נסיבות כמארגן בלבד. בהתבסס על פסיקה קודמת קבעה הוועדה כי יש לבחון את סמכויות המארגן ופעולתו. כך לדוגמה, אם המארגן יצא מהתמונה מייד לאחר רכישת הקרקע מהמינהל, לא ניתן יהיה לראותו כמי שמכר זכות במקרקעין. אך אם המארגן נשאר בתמונה לאחר רכישת הקרקע מהמינהל, והיה מעורב בבניה, תוך שהוקנו לו סמכויות רחבות וכאשר קיים קשר הדוק בין הסכם הרכישה והבניה - הרי שניתן יהיה לראותו כמעין קבלן, הרוכש קרקע ומוכר בתים.

בנסיבות פסק הדין, קבעה הוועדה כי המארגן יצא מהתמונה מיד לאחר הזכייה במכרז, תוך שהרוכשים פעלו באופן עצמאי, והם קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. ההסכמים שנחתמו עם הגורמים המעורבים לא היו תלויים זה בזה והם נחתמו במועדים שונים, חברי הקבוצה חתמו על בקשת הרשמה לקבוצה ולהשתתפות במכרז.

כעבור מספר ימים חתמו על הסכם הצטרפות ועל הסכמי שיתוף בין הרוכשים. לאחר הזכייה נחתמו הסכמי פיתוח, ולאחר מכן הסכמי חכירה עם המינהל. רק כמה חודשים לאחר מכן נחתם הסכם בין מפקח הנדסי על העסקתו, ורק לאחר זמן מה נחתם הסכם עם קבלן לצורך מתן שירותי בנייה, כאשר אחת מחברי הקבוצה חתמה על הסכם עם קבלן אחר לצורך מתן שירותי בנייה. לא היה קשר בין המארגן לבין בעל הקרקע (מנהל מקרקעי ישראל). לא היה קשר כלכלי לקבלן שנבחר על-ידי הקבוצה. חשוב לציין כי ועדת הערר קבעה כי נטל ההוכחה במקרים אלו, חל על מנהל מס שבח ולא על המארגן.

ההכרעה הינה עובדתית, בהתאם לנסיבות ולכן ישנה חשיבות מכרעת לא רק לארגון הקבוצה בפן הטכני, אלא לארגון נכון בפן המיסוי. מעבר לחשיבות למארגנים, חשיבות נוספת של פסק הדין הינה בכך שיש בו כדי להחליש טענה אחרת של רשויות המס, ולפיה הרוכשים בקבוצות רכישה רוכשים דירות, וזאת אף קודם לתיקון החקיקה מיום 1.1.11 שקבע כך. אף שהטענה לא נדונה במפורש בפסק הדין, הרי שהנמקת ביה"מ והמבחנים שקבע (וכן הסתמכותו על פה"ד בע"א 5332/08 עמוס גולן) מצביעים לדעתנו על כך שטענת רשויות המס בהקשר זה הינה שגויה.