כל מי שקצת מעורה בנעשה, מודע לעובדה שמחירי הנדל"ן מטורפים, ולא נראה שבעתיד הנראה לעין הם עומדים להתמתן. אומנם נסגרות פחות ופחות עסקות, אך מגמת המחירים בשלה, ממשיכה בנטייה יציבה ומרתיעה כלפי מעלה. כיצד זה עובד? כיצד המחאה השקטה של הציבור לא עושה את שלה? באמת מדובר בסיפור מעניין, וכאן ניגש לבחון מהו בכל זאת ההיגיון שטמון מאחורי הגישה שמטרידה לא רק זוגות צעירים שמתקשים לעזוב את בית ההורים, אלא גם שלל חברות נדל"ן שמחפשות את הדרך לחזור למשחק.
לכאורה האטה בהיקף הרכישות
אם נבחן מה מלמדים אותנו מדדי מרס 2022, נתעכב על שני נתונים מרכזיים: במאי האחרון נרשמה ירידה של 14% מבחינת היקף העסקות, ונרשמה צניחה של 19% בהיקף הרכישות מידי קבלן. מכאן שגם אם עד לנקודה זו הייתה תחושה שהציבור עדיין רוכש, ואף במיוחד זוגות שמבקשים לרכוש דירה חדשה (למרות שאין להם נכס שמעניק נקודת פתיחה הגיונית), הנתונים מלמדים אותנו אחרת. לפיכך כל אותם אנשים שהיו בטוחים שהפחד מהמשך עליית המחירים ינצח, נכון להיום כבר הרבה פחות אופטימיים, ולכן חלק גדול מחליט לחכות לשינוי המיוחל במגמת המחירים.
לכל כלל יש יוצא מן הכלל
מצד אחד, מחירי הנדל"ן מאוד גבוהים, האינפלציה מורגשת, חוסר וודאות שורר בשוק ההון, ואף הריבית הרימה ראש. מדוע אם כי מחירי הנדל"ן בשלהם? כי יש קלפים מנצחים שהם מעבר לתרחישים הנדל"ן הרגעיים. כך למשל נציין שידוע ששווה לחפש
דירות למכירה ברעננה במצב טוב ובמיקום שקרוב לצירי תחבורה מרכזיים, או ששווה להשקיע בדירה בת"א שאינה בהכרח יושבת במרכז, וזאת כי מדובר בדירות שהביקוש עבורן נשאר יציב, ואילו המחירים שלהן רק עתידים לזנק, וזאת בזכות (ולא למרות) המגמה הנוכחית של עליית המחירים. אז נכון שאין מדובר בקהל יעד צעיר שמחפש לרכוש דירה ראשונה, אך כן מדובר במשקיעים וכן מדובר באנשים אמידים שמחפשים דירה למגורים, וכאן כבר ניתן להתחיל להבין כיצד משתמרת עלייה חדה במחירי הדירות.
חשים מבולבלים? בואו נחזור לעובדות!
אם נשים לרגע בצד את כל אותם אזורים שבהם הביקוש נשאר יציב ואף צפוי להמשיך להיות אטרקטיבי, נמצא שהפער קיים, והוא כאן על-מנת להישאר לאורך זמן. על איזה פער אנחנו מדברים? על הפער שבין הביקוש עבור רכישת דירה לבין עליית מחירים. כיצד הלוגיקה מצליחה להכניס קצת שכל? ובכן יש להבין שאומנם מדובר בירידה בקטגוריית הביקוש, אך נקודת ההתייחסות נמצאת בנקודה מאוד גבוהה, משמע משווים את המצב הנוכחי למצב שבו הביקוש היה בשמיים. שנפשט את הנושא? בהחלט חלה ירידה בביקוש, אך הוא עדיין משמעותי, נוכח וקיים.
לא מתפשרים כן מחכים
ציינו שגם כיום הביקוש מורגש ובהחלט משמעותי, כך שהוא זה שככול הנראה מניע מאחורי הקלעים את מחירי הנדל"ן שבימים אלו נחשבים מאוד גבוהים. מהי הפרקטיקה - כיצד הדברים באים לידי ביטוי בפועל? המשמעות היא שאולי לוקח יותר זמן למכור נכסים (הן נכס חדש מקבלן והן נכס יד שנייה), אך אם רק מחכים, זוכים להשיג את המחיר הרצוי. מעבר לסוגיית הירידה בביקוש, מעניין לציין שני גורמים נוספים שנוגעים להתמדה בעליית המחירים, ופה אנחנו מדברים על השילוב הבא: הקבלנים אינם לחוצים ומס החברות מהווה פרמטר משמעותי. שנסביר? ובכן מבחינת הקבלנים, הם מגיעים ממקום מאוזן כלכלית, בעיקר כיוון שבמהלך העשור האחרון ערך הדירות זינק בצורה משמעותית, והם היו שם כדי לקטוף את הפירות. מבחינת מס חברות (אותו מס שמוטל על סך הרווח הנקי), הוא אט אט צנח למצב נוח של 23%, משמע הקבלנים זוכים לעידוד תקציבי שמעצים את הכדאיות של כל עסקה. כל זאת ביחד מעניק לקבלנים מרווח נשימה, מאפשר לדרוש מחירים גבוהים מבלי למהר להתקפל.
פרמטרים משלימים
ציינו שתי סיבות משמעותיות שמצליחות להסביר את הלא ייאמן, את עליית המחירים, וכאן נעצור להסביר את פני הדברים לצד שתי זוויות נוספות. ובכן אין להתעלם מהעובדה שיש לא מעט יזמיות שמתמקדות בהשכרה ארוכת טווח, אופציה שנהיית יותר ויותר מבוקשת ורלוונטית. אותן יזמיות, שלא פעם נתמכות על-ידי מימון מוסדי, רוכשות נתח משמעותי מסך הדירות שקיימות בשוק, משמע הן מהוות כוח קנייה שנותן יד לעליית המחירים. מעבר לכך, גם קרנות (ציבוריות ופרטיות) שמתמקדות בנדל"ן מניב תורמות למגמה המדאיגה - תומכות בביקוש (ובעליית המחירים).
ואז הגיעה הריבית
אם היינו עוצרים בנקודה הזו, נראה שהרוב הגדול היה משתכנע לרכוש דירה, ואף היה ממהר לעשות זאת, טרם המחירים ממשיכים לנוע כלפי מעלה. כל עוד הקבלנים לא ממהרים וכל עוד מופעלים כוחות צדדיים
שמפרים את המגמה, קשה להיות אופטימיים שבתקופה הקרובה תתרחש העצירה הרצויה. עם זאת, אין להתעלם מפרמטר נוסף במשוואה, ופה אנחנו מדברים על השינוי האחרון שחל בתחום הריבית. כידוע, בנק ישראל החליט על ייקור הריבית (ב0.75%), ויש לכך משמעות רבה, במיוחד לנוכח ההשערה שהריבית טרם אמרה את המילה האחרונה.
עד כמה העלייה בריבית משמעותית?
תוהים האם יש טעם לתלות תקוות בריבית? ובכן לצד העובדה שהיא עתידה להקשות על יוקר המחיה, היא גם עתידה למתן את עליית המחירים. מצד שני, תחום הנדל"ן מושפע מאינספור פרמטרים, כך שקשה לצפות כיצד יתפתחו הדברים. סקרנים? ההנחה הרווחת היא שאכן המחירים עתידיים להירגע (לנוכח הירידה בהיקף העסקות), אך אין ספק שנהיה הרבה יותר חכמים בעוד חצי שנה מהיום. הכתבה מצאה אתכם באמצע התלבטות לגבי רכישת נכס? רק נציין שמאוד תלוי היכן הוא ממוקם, ומהו הצפי לגבי נתיבי התחבורה הצמודים, אך בהחלט הגיוני לומר שסוף-סוף ישנה סיבה מרכזית להאמין שיתרחש כאן שינוי מהותי.
