העסקה שבה רוכש ארקדי גאידמק 60% מחברת הנדל"ן אוסיף מכניסה אותו בבת אחת לצמרת הפעילות של ענף הנדל"ן בישראל. אוסיף ובנותיה, כמפורט בהמשך, מחזיקות בשורה ארוכה של פרויקטים, שאמנם לא ברור כמה הם מרויחים בהווה או ירוויחו בעתיד, אבל הם משקפים פעילות בהקף פונטציאלי של מיליארדי שקלים.
החברה-האם אוסיף, שהיא חברת יזום, מחזיקה בפרויקטים הבאים:
1. חלקים ממגדל משה אביב בר"ג שעדיין לא נמכרו - ספא בן 2,400 מ"ר, דירות בקומות העליונות בשטח של 2,900 מ"ר, חצי קומת משרדים.
2. 50% מחניון בן 2,600 מקומות במרכז ויצמן, רחוב ויצמן בת"א (הפרויקט עצמו נמכר בשתי עסקות לחברת הביטוח מגדל).
3. 75 דירות יוקרה למכירה ברמת אביב ג'. בפרויקט כולו 350 דירות, וכל האחרות כבר נמכרו.
4. 72 דירות יוקרה למכירה במגדל בן 30 קומות שהחברה עומדת לבנות בפארק צמרת בצפון תל אביב. במגדל יהיו 127 דירות, וכל האחרות נמכרו עוד לפני תחילת הבנייה.
5. 50% מ-36 דירות למכירה בהרצליה, כל היתר נמכרו. לאוסיף יש בזה שותף ב-50%, חברת אמריקה-ישראל.
6. 165 דירות למכירה בפרויקט "המכתש" בגבעתים, שמכירתו עדיין לא החלה.
7. 145 דירות למכירה בר"ג, המכירה עדיין לא החלה.
8. 50% מפרויקט לבניית 1,000 דירות ו-5,000 מ"ר מסחרי ברמת חביב בחיפה. המכירה עדיין לא החלה. השותף בפרויקט הוא נוחי דנקנר, באמצעות החברה לנכסים ובניין בשליטתו.
בבעלות אוסיף גם מגרשים בני 18 דונם באשדוד, לבניית משרדים והיי-טק. בנוסף, יש לאוסיף גם התחלות של פרויקטים במזרח אירופה: 50% ממגרש בן 4.6 דונם בבולגריה, 30% מפרויקט לבניית קניון בבולגריה, 50% ממגרש למגורים בן 5.8 דונם ברומניה, 50% ממגרש נוסף בן 89 דונם ברומניה, המיועד לבניית 1,500 עד 2,000 דירות. החברה היא גם בעלים של בניין משרדים קטן בן 4,000 מ"ר בברומלי, אנגליה.
כדאי להדגיש, שאוסיף היא כאמור חברת יזום, בעוד שחברת אביב היא חברה קבלנית. אביב היא הקבלן הראשי כמעט בכל הפרויקטים שנמנו לעיל, אך אין ביטחון שהמצב ימשך כאשר הבעלות על אוסיף עוברת לידיים חדשות.
לפני זמן קצר רכשה אוסיף 44% מחברת עוגן נדל"ן, ובכך הגיעה לאחזקה של 88% בחברה. לעוגן יש שני פרויקטים עיקריים: בניית 60,000 מ"ר (שטח עיקרי) ברמת החי"ל (צפון תל אביב), ובניית 60,000 מ"ר נוספים (שטח עיקרי) בצפון רחובות. הפרויקט ברמת החי"ל נמצא במצב מעולה מבחינת שיווק ותחזית רווחיות: 75% ממנו הושכרו לבית החולים אסותא, ומתנהל מו"מ להשכרת יתרת השטח לקופת חולים מכבי. הפרויקט ברחובות, למשרדים ומסחר, נבנה בהדרגה על-פי הביקוש. חשוב לציין, שהפרויקט ברחובות נמצא בבעלות עוגן 65% וחברת אביב 35%. משפחת משה אביב מכרה את אחזקותיה באוסיף, אך לא את אחזקותיה בחברת אביב. מכאן, שהיא תמשיך להיות שותפה בפרויקט זה.
עוגן נדלן היא בעלת כמה נכסים מעניינים נוספים: 130 אלף מ"ר נכסים מניבים במקומות שונים שרכשה באחרונה מחברת דנישרא; 50% בפארק סיבל בן 25,000 מ"ר בראש העין (השותפה: גרנית הכרמל); 50% מקניון אורות בן 11,000 מ"ר באור עקיבא (השותפה: אמות השקעות); בית משרדים בן 10,000 מ"ר בפתח תקוה, המושכר לחברת תים; בניין מסחרי בן 5,300 מ"ר ביבנה.
בנוסף, אוסיף היא בעלת 15% מחברת הנדל"ן אמד ושותפיה הם חברי דן (50%) וחברות קרדן וקסדן. הנכס העיקרי של החברה הוא מגרש ברחוב ארלוזרוב 17 בת"א, שבאחרונה אושרה תוכנית לבנות עליו מגדל מגורים בן 29 קומות. אמד היא גם בעלת 50% בבית המשרדים בית שאפ במתחם הבורסה בר"ג, בעלת השליטה במרכז מסחרי הדר בירושלים, בעלת מגרש בחולון, וכן בעלת השליטה בחברת השכרת הרכב דן רכב.
הזרוע העיקרית הרביעית של אוסיף היא 21% בפרויקט להתפלת 30 מיליון קוב מי ים בפלמחים, בשלבי הקמה האחרונה. דוקא פרויקט צדדי זה, לכאורה, עלול לעורר בעיה: אוסיף שותפה בפרויקט מכוח הסכם בינה לבין המדינה, וכל העברת זכויות טעונה הסכמת הממשלה. מה יקרה אם הממשלה לא תרצה, שגאידמק יהיה שותף בפרויקט חיוני זה? זו לא תיאוריה. העסקה למכירת חברת הנדל"ן מנרב לגאידמק התפוצצה לפני שבועות אחדים מסיבה דומה (סירוב לאשר העברת בית הסוהר בבאר שבע ממנרב לקוזניצקי). בהסכם של אמש נקבע, שאם המדינה לא תאשר העברת המניות ישירות לגאידמק, תעביר אוסיף את מניותיה לאביב או לצד ג' אחר. לא ברור מה הועילו חכמים בתקנה זו, שהרי המדינה תוכל להתנגד גם לכך.
מדוע אביב מוכר?
מדוע מוכרת משפחת אביב את השליטה באוסיף? יתכן שהסיבה לכך פשוטה: אוסיף חייבת לבנקים כ-380 מיליון שקל, מזה 210 מיליון שקל לפרעון תוך שנה. חובות אלו, המביאים אגב להוצאות מימון גבוהות, מכבידים על החברה. הפתרון הפשוט ביותר הוא למכור את האחזקות ולהעביר את הבעיה למישהו אחר.
סיבה אפשרית שניHה היא רצונם של דורון אביב, דפנה הרלב ויתר בני המשפחה, להשתמש בקופת המזומנים שיקבלו כדי להHכנס לפעילות חדשה. סביר להניח, שההסכם הסופי בין הצדדים יכלול התחHיבות של משפחת אביב שלא להHכנס לפעילות מתחרה באוסיף תוך זמן סביר. מה גם, שדורון אביב ימשיך להיות יו"ר החברה ודפנה הרלב תמשיך להיות המנכ"ל - לא ברור לכמה זמן.
כמה שאלות עדיין נשארו ללא מענה. לדוגמא, לפני זמן קצר הודיעה חברת אביב, שהיא החלה בפעולה לשם מיזוג חברת אביב, שהיא חברת בנHיה, יחד עם חברת אוסיף, שהיא כאמוא חברת יזום. ההHגיון אומר שהתוכניות בעניין זה הוקפאו, אך לא נמסרה על כך הודעה מסודרת.
