איש העסקים
שלמה נחמה, לשעבר יו"ר
בנק הפועלים, לא ישלם מס שבח על מכירת דירה בתל אביב ב-45 מיליון שקל. כך קובע סופית (יום ג', 19.7.22) שופט בית המשפט העליון,
דוד מינץ. המס המוערך היה 4 מיליון שקל.
נחמה ובת-זוגו, נירה מעין, רכשו בשנת 2005 שתי דירות בקומות ה-15 וה-16 של מגדל רוטשילד 1 בתל אביב ואיחדו אותן. חמש שנים מאוחר יותר הסכימו עם הקבלן, כי יקבלו אותן במצב מעטפת - ללא ריצוף, דלתות פנים, כלים סניטריים וכו'. בתמורה הופחת המחיר ב-3.2 מיליון שקל והם התחייבו להשלים בעצמם את הבנייה עד נובמבר 2011 - אך לא עמדו בכך.
ב-2013 ביקשו וקיבלו בני הזוג היתר לפצל את הדירות והחלו במו"מ עם מארק שיינברג על מכירת הדירה בקומה ה-16. במקביל הם שיפצו את הדירה ומכרו אותה בדצמבר של אותה שנה ב-45 מיליון שקל; השניים ידעו ששיינברג מעוניין במצב מעטפת וסביר להניח שיהרוס את השיפוץ, כפי שאכן עשה. רשות המיסים קבעה שהשיפוץ היה עסקה מלאכותית, אשר נועד להפוך את הנכס לדירת מגורים שמכירתה פטורה ממס שבח, וקבעה שיש לשלם מס על מכירת דירה במצב מעטפת.
ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט
הרי קירש, רו"ח צבי פרידמן ועו"ד
דן מרגלית) קיבלה את ערעורם של נחמה ומעין, ומינץ דחה כעת את ערעורה של רשות המיסים. מינץ מזכיר, כי כדי שעסקה תיחשב למלאכותית, חייבת תחילה רשות המיסים להוכיח במישור האובייקטיבי שהטעם היחיד לביצועה היה התחמקות בלתי נאותה ממס. רק לאחר מכן על הנישום להוכיח שהיה לה טעם מסחרי-כלכלי במישור האובייקטיבי.
במקרה זה, אומר מינץ, לא עמדה רשות המיסים בנטל שעליה. "מכירת דירה חדשה בבניין מגורים במצב שבו היא ראויה למגורים מיד היא פעולה טבעית לחלוטין, ויכולה לנבוע מטעמים רבים. כך למשל, ביצוע עבודות פנים כאמור באופן שיאפשר מגורים בדירה עשוי להשביח את ערך הנכס. ביצוע עבודות כאמור עשוי גם להקל על מכירתו. במילים אחרות, ביצוע עבודות פנים בדירה לצורך הפיכתה לראויה למגורים הוא עניין סביר ביותר ואף מתבקש".
מינץ אומר כי ספק האם "פעולה" כמו שיפוץ יכולה להיחשב ל"עסקה" לצורך הגדרתה כמלאכותית, אך אינו קובע מסמרות. בעבר הוגדרה עסקה כמלאכותית בהתבסס על התבוננות בכל מרכיביה; אין לבצע פעולה הפוכה - פירוק העסקה לגורמים - כדי לקבוע שאחד מהם מלאכותי. השיפוץ שביצע נחמה היה חלק מעסקת מכירת הדירה ב-45 מיליון שקל, שהיא הייתה היעד העיקרי של בני הזוג. נכון שהשיפוץ העניק להם פטור ממס שבח, ונכון שהם מיהרו לבצע את העסקה לפני שנכנס לתוקפו (בתחילת 2014) תיקון לחוק שהיה מחייב אותם במס. איש לא היה טוען שמדובר בעסקה מלאכותית אילו השיפוץ היה מבוצע לפני שמצאו את שיינברג, "והשיקול שעניינו עיתוי הכשרת הדירה ביחס למציאת רוכשה או להעדפותיו ולטעמיו האישיים, לא יכול לשנות את סיווג העסקה".
דעת המיעוט: זו עסקה מלאכותית
מינץ מוסיף, כי גם העובדות - עליהם רשות המיסים אינה יכולה לערער - מובילות לאותה מסקנה. בני הזוג היו מחויבים לבצע את השיפוץ מכוח ההסכם עם הקבלן; לא הוכח שהעבודות נעשו בצורה ארעית או רשלנית; והם אומנם הניחו ששיינברג יהרוס את השיפוץ ויבצע עבודות משלו, אך לא ידעו זאת בוודאות.
השופט
יצחק עמית, אשר הסכים עם מינץ, מוסיף: "משעה שהמשיבים מכרו 'דירת מגורים' כהגדרתה בחוק, אזי יש ליתן להם ליהנות מהוראות הדין המיטיבות עימם בשל כך, גם אם הדבר כרוך ב'וויתור' כביכול מצד רשויות המס על נתח פוטנציאלי מהתמורה. כך כאשר מדובר במכירת דירה 'ממוצעת' מן היישוב, וכך כאשר מדובר במכירת דירת פאר בשדרות רוטשילד בתל אביב".
המשנה לנשיאה בדימוס,
ניל הנדל, סבר בדעת מיעוט שיש לקבל את ערעורה של רשות המיסים. הוא אומר כי מבחינה אובייקטיבית לא היה כל טעם לביצוע השיפוץ באותו מועד: הוא נעשה שנים לאחר המועד בו התחייבו נחמה ומעין לבצעו, הוא עמד על תילו ימים ספורים בלבד, שיינברג לא ראה את הדירה לאחר השיפוץ, העיתוי כאמור היה ימים ספורים לפני השינוי בחוק - ולכן בפועל נמכרה הדירה במצב מעטפת והיא חייבת במס.
רשות המיסים חויבה בתשלום הוצאות בסך 30,000 שקל. את הרשות ייצג עו"ד
יורם הירשברג, ואת נחמה ומעין - עוה"ד
זיו שרון ו
רם כספי.
ויושב לו ראש הנחש במינהרה אי-שם ברפי...
