העליון: הימנעות מארנונה מצדיקה חיוב רטרואקטיבי

חברת תשתיות נפט הממשלתית תשלם ארנונה רטרואקטיבית ב-3.5 מיליון שקל לעיריית חיפה. כך קובעת (14.1.24) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז. היא אומרת כי למרות היחס השלילי והחשדני כלפי חיוב רטרואקטיבי בארנונה, ניתן יהיה להטילו כאשר בעלי הנכס לא שילמו ארנונה כלשהי בשנים בהן מדובר.

ברק-ארז אומרת: "נקודת המוצא לדיון היא עמדה שלילית וחשדנית כנגד חיוב רטרואקטיבי בארנונה. זוהי ההלכה הפסוקה. אולם, בהקשר זה יש לזכור את הטעם העיקרי להסתייגות מהטלת חיוב באופן רטרואקטיבי - הפגיעה בהסתמכות, לנוכח הציפייה הסבירה של המחזיק שהעירייה תודיע מבעוד מועד על שיעור החיוב בארנונה.

"השיקול של הגנה על הסתמכות נחלש במידה משמעותית כאשר מדובר במקרה שבו הנישום אינו משלם כל ארנונה, וזאת כאשר מושכלות יסוד הן שהחזקה בנכס מחייבת בארנונה. היותו של נכס 'נעלם' מבחינת חיובי הארנונה אמורה למצער להדליק 'נורה אדומה' מבחינת המחזיק. מי שלא משלם ארנונה על בסיס ההנחה ש'היה לו מזל' אינו יכול לטעון להסתמכות סבירה, והוא בגדר נוטל סיכון שהוא גם 'על סיכונו'".

הגינות מסוימת נדרשת גם מן הצד הפרטי ביחסיו עם הרשויות, ממשיכה ברק-ארז, גם אם מצומצמת מזו הנדרשת מהשלטון. "ככל שהמחזיק אינו משוכנע שהוא זכאי לפטור מתשלום ארנונה... ביכולתו לפנות למנהל הארנונה לבירור הסוגיה. מכל מקום, אין ביכולתו להניח, וממילא להסתמך, על העדר חבות, ודאי בנסיבות שבהן נעשה שימוש במקרקעין, גם אם לשיטתו זהו שימוש חלקי בלבד. אין לשכוח כי ברקע הדברים עומד האינטרס הציבורי בגביית ארנונה לטובת הציבור כולו, ועל כן אל לנו להתבונן במקרה רק ב'משקפיים' של התנהגות שני הצדדים".

תש"ן היא הבעלים של 12,000 דונם במתחם בתי הזיקוק במפרץ חיפה, אשר עד 2005 לא היו בתחומה של רשות מקומית כלשהי ועד הועברו לשטחה של חיפה. תש"ן לא שילמה ארנונה כלשהי והעירייה לא דרשה ממנה ארנונה. בשנת 2007 השכירה תש"ן את השטח לקיבוץ יגור לשימוש חקלאי ולא הודיעה על כך לעירייה. בשנת 2021 דרשה העירייה מתש"ן 6.6 מיליון שקל כארנונה תמורת התקופה שמאז 2015. בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את עתירתה של תש"ן וביטל את החיוב בשל היותו רטרואקטיבי.

ברק-ארז קיבלה חלקית את ערעורה של העירייה וקבעה, כי תש"ן תשלם ארנונה תמורת מחצית התקופה. "האשם רובץ לפתחם של שני הצדדים", היא מסבירה. "עיריית חיפה נהגה במידה רבה של רשלנות בהימנעותה רבת השנים ממשלוח הודעות חיוב בארנונה למשיבה, ואילו המשיבה מצדה, טמנה ראשה בחול וקיוותה שמזלה יוסיף לשחק לה, ואף לא טרחה להודיע למנהל הארנונה על שינוי החזקה במקרקעין.

"יש לייחס משמעות מעשית לכך שגם המשיבה הפרה את חובת ההגינות שלה כלפי העירייה. הדברים מקבלים במקרה זה משנה חיזוק נוכח העובדה שהמשיבה היא חברה גדולה, ואף חברה ממשלתית, כלומר גוף הפועל כשהוא מלווה בייעוץ משפטי, ופעילותו מקיימת קשר ישיר
לזירה הציבורית. זהו אחד מאותם מצבים שבהם מתן משקל לחובת ההגינות המוטלת גם על הפרט, לצד החובה המוטלת על הרשות, הוא בעל אפקט דומה לזה של דוקטרינת האשם התורם".

השופטות יעל וילנר ורות רונן הסכימו עם ברק-ארז. את העירייה ייצגו עוה"ד שמואל לנקרי וסיגל מאיו-כהן, ואת תש"ן - עוה"ד עופר שפיר ורועי גנות.