"סימן שאלה על כדאיות החוק לעידוד השקעות"
|
|
מדוע לא כדאי לך לנצל את החוק לעידוד השקעות בבנייה להשכרה? עודד: סימן השאלה שלי נובע מהתנאים הכלולים בחוק. לדוגמה, עלי להשכיר את הדירות לעשר שנים לפחות, ואני מעדיף חוזים לזמן קצר. מצד שני, החוק נותן הטבות ניכרות, בעיקר מיסים מופחתים. האם הפרויקט כדאי? אם כל הדירות יושכרו, יכניס שכר הדירה כ-1.3 מיליון שקל בשנה, תשואה סבירה של 7%, עם סיכוי לרווחי הון בעתיד, אם תתגשם תחזיתו של עודד, שמחירי הדירות בחדרה ימריאו. דמי השכירות יספיקו כנראה להחזר ההלוואה לבנק, ויותירו עודף מסוים. אלא שיש תנאי ברור להצלחה - תפוסה גבוהה. אם לא כל הדירות, או רובן המכריע, יושכרו, מוטלת הכדאיות בספק.
|
גם דירות להשכרה במרכז חדרה
|
|
הפרויקט החדש והמעניין ביותר של רז עודד הוא בניית דירות להשכרה בחדרה. הכנסת אישרה לפני שנים חוק עידוד השקעות בבנייה להשכרה, אך יזמים כמעט שאינם מנצלים אותו. כפי שנראה, עודד אינו בטוח שכדאי לו לנצל מסלול זה. בראיון ל-News1 מספר רז עודד: "קניתי שני מגרשים במרכז חדרה - מגרש ל-24 דירות ברחוב הנשיא ב-5.2 מיליון שקל, ומגרש ל-12 דירות ברחוב רוטשילד, ב-2 מיליון שקל. ההשקעה הכוללת, עם בנייה, תגיע לכ-18 מיליון שקל. התוכנית שלי היא לא למכור את הדירות, אלא להשכירן בחוזים לשנה עם אופציה להארכה. כל הדירות יהיו בנות 3 חדרים, ויושכרו ב-3,000 שקל לחודש בממוצע". מנין המימון? עודד: הון עצמי, ומימון בנקאי בהיקף גדול. מדוע החלטת להיכנס לתחום זה? עודד: הגעתי למסקנה, שתיק ההשקעות שלי חייב להיות מגוון. כיום כמעט כולו בנכסים מניבים, ואני רוצה לחזק את מסלול הדירות. מדוע דווקא בחדרה? עודד: זה האזור שגדלתי בו, אני מכיר את העיר מפעילות חברת התיווך, לדעתי היא אחת הערים שיש להן עתיד גדול בתחום הנדל"ן. ולמה אתה מתרכז בבנייה להשכרה? עודד: להערכתי, לאור העלייה החדה במחירי הדירות בכל הארץ, יהיה קל יחסית לשווק דירות להשכרה. לדעתי, מחירי הדירות לא יירדו.
|
איך נוצרה ההיכרות ביניכם? עודד: משפחתי באה מעדן (ליד תימן), וגם משפחתו של המשקיע האנגלי היא יוצאת עדן. הייתה שם קהילה יהודית קטנה, וכל חבריה מכירים אלו את אלו. יש לך גם השקעה עצמאית? עודד: כן. בניין משרדים בן כ-1,300 מ"ר בנשר, ליד חיפה, בבעלות חברה אחרת שלי, טופ-גלוב. אנחנו מנהלים מו"מ להפוך את הגג, בן 1,000 מ"ר, לחווה סולארית לייצור חשמל. מה עם מגרשים לפיתוח עתידי? עודד: 2 דונם ליד הבניין בראשל"צ, שעליו מתכננים נקש ואני לבנות בניין משרדים בן 10,000 מ"ר. בבעלותי גם מגרש בן 2 דונם ליד בנימינה.
|
והרי החדשות: מלון כשר בסרדיניה
|
|
מדי חודש טס עודד ללונדון, לפגישת-עידכון עם השותף האנגלי. בפגישות האחרונות "התבשלה" עסקה מיוחדת ומעניינת. מספר רז עודד: "אנחנו מנהלים מו"מ לרכישת מלון בן 86 חדרים בסרדיניה. המלון עומד על מגרש בן 11 דונם, על חוף הים, ויש בו מגרשי טניס ומתקנים אחרים. המוכרים האיטלקים דורשים 11 מיליון אירו בעד 100% מהבעלות. הצענו לרכוש 50% מהבעלות, במחיר תואם. תוך כמה שבועות יתברר, אם העסקה תצא לפועל. ואם כן? עודד: התוכנית של המשקיע האנגלי ושלי היא להכשיר את המלון, ולהציע אותו לקבוצות של תיירים שומרי מצוות. נוכל להכשיר את המלון גם לפסח, ולבנות סוכה לסוכות. התיירות הדתית הולכת וגדלה, ואין הצע גדול של בתי מלון כאלו. היעד קרוב, והטיסה תהיה זולה יחסית. נוכל להפוך את המלון למועדון תיירות לנופשים דתיים, תוך ניצול חוף הים והמתקנים. עם עין אחת בסרדיניה, העין השנייה של רז עודד מביטה על שוק הדירות המקומי. הוא צופה: "מחירי הדירות לא יירדו, ויוסיפו לעלות! גורם עיקרי המניע את השוק הוא יהודים מכל העולם, הקונים כאן דירות ללא הרף. יש היום אווירה עוינת כלפי יהודים בכל מקום, אפילו בלונדון קשה להסתובב עם כיפה. יהודים רבים יותר ויותר מחליטים, שגם אם לא יעלו לארץ מיד, יקנו כאן דירה, שתהיה להם עיר מקלט!".
|
עסקת התיווך הגדולה שמימנה השקעות
|
|
רז עודד איננו מוסר מידע מפורט בנושא ההשקעות ומימונן. הוא אומר, כי אינו יכול לנקוב בסכום מדויק. המשקיע האנגלי מממן חלק גדול מההשקעות. רז עודד מכהן כנציגו בארץ; ייתכן שהמשקיע הכניס אותו כשותף, בתמורה לניהול - דבר מקובל. יש גם מימון בנקאי. הבניינים מושכרים ב-40 עד 60 שקל למ"ר לחודש, לפי המיקום, וההכנסות אמורות לכסות את ההוצאות השוטפות, להותיר רווח ליזמים ולממן חלקית לפחות את החזר ההלוואות. הנה הסבר אפשרי למקור חלקי, לפחות, של הכסף: עודד תיווך אשתקד בעסקת ענק, שבה קנתה חברת דמרי 50% ממגרש לבניית 78 דירות יוקרה במתחם ממילא בירושלים. המוכרת הייתה חברת נאם-5 מלוס אנג'לס, בבעלות משפחת שירזי. דמרי שילם 77.5 מיליון שקל. העסקה מניבה לעודד דמי תיווך של כ-21 מיליון שקל. רז עודד קנה בשנים האחרונות גם כמה דירות, באזור חדרה וכרכור, והן מניבות הכנסה שוטפת, ואולי גם רווחי הון בעתיד. לאור הגאות בענף הדירות, החליט להעמיק את מעורבותו בנושא.
|
אלו נכסים יש לחברת הייזום? עודד: הנכס הגדול ביותר שלנו הוא 50% בבניין משרדים בן 9,970 מ"ר, באזור התעשיה של ראשון לציון מזרח. 50% הנותרים הם בבעלות האחים נקש. הבניין מושכר, בין היתר, למשרדי מועצת הצמחים והנהלת פזגז. דמי השכירות נמוכים יחסית, בגלל המיקום, 40 שקל למ"ר לחודש. יש לנו אישור לבנות עוד 3,300 מ"ר על הגג, ובקרוב נצא לדרך. נכסים אחרים? עודד: השקעות אחרות שלי, כולן בתחום המשרדים, נעשו בשותפות 50-50 עם חברת איגואנס, בבעלות משקיע יהודי-דתי מאנגליה. בבעלותנו 1,740 מ"ר ברחוב הלח"י בבני ברק (מול קניון איילון), 1,000 מ"ר בחיפה, 500 מ"ר ברחוב המנופים בהרצליה פיתוח, 200 מ"ר ברציף הרברט סמואל 36 בתל אביב, וגם משרדים בנתניה.
|
|