"בשורות טובות מברלין"

פעמים רבות טענתי, במאמרים ובפוסטים, שפיקוח שכר דירה אפקטיבי, כזה שמוריד את מחירי השכירות מתחת למחיר התחרותי שמשווה ביקוש והיצע, גורם למחסור, להזנחה ולשוק שחור, הורס את היחסים בין שוכרים למשכירים, והורס את שוק השכירות.

בכל המקרים היו מגיבים שטענו כנגדי "אבל בברלין זה כן עובד". ההסברים שלי שבברלין קיימת מערכת רגולציה, שלא נועדה לשמור על מחירים מתחת לשיווי המשקל התחרותי, נופלים על אוזניים ערלות (המערכת בברלין נועדה למנוע עליית מחירי מהירה מידי בהתכנסות למחיר התחרותי ובעיקר למנוע העלאת מחיר מעל מחיר השוק, כאשר דייר לא רוצה לעבור מסיבות אישיות). ובכן, לא עוד! בשעה טובה הוחלט בברלין על פיקוח שכר דירה של ממש.

בקרוב נראה את ההשלכות: מחסור, תחזוקה לקויה ושוק שחור. לאורך זמן, כל עוד לא ישנו את החוק, התופעות יחמירו ויובילו להרס מוחלט של שוק השכירות. דיירים שתפסו דירה ייהנו מהגנה ושכר דירה נמוך, אבל כל אדם שרוצה לעבור דירה בתוך ברלין או אדם שמגיע לברלין, לא יוכל לשכור דירה במחיר המפוקח, ויאלץ לשלם מחיר מופקע בשוק השחור, או לרכוש דירה. לא ברור לי אם יהיה מותר למכור דירה ולפנות את הדיירים הקיימים בהתאם לחוק החדש בברלין. במקומות רבים בעולם דייר מוגן נהנה מהגנה גם אם בעל הדירה מוכר את הדירה. לצורך הדוגמה לא צריך ללכת רחוק: בישראל הדירות שהיו בפיקוח ב-1954 ועדיין גר בהן דייר מוגן, או המקורי או אחר שרכש את הזכות להיות דייר מוגן ("דמי מפתח"), מכירת הדירה לא משחררת את בעל הדירה מהדייר, גם אם הרוכש מעוניין לגור בדירתו.

אם החוק החדש בברלין אוסר על פינוי דייר גם כאשר מוכרים את הדירה וגם כאשר הרוכש רוצה לגור בדירה, אז מחירי הדירות הפנויות מדייר יעלו מאוד. אם לעומת זאת ניתן לפנות את הדייר במקרה של רוכש דירה למגורים עצמיים אז צפויה ירידת מחירים של דירות, לפחות בשנים הקרובות. לאורך זמן הרבה יותר קשה לחזות, כי מאוד תלוי בשינוי הרגולציה (שינוי בדרך כלל מגיע אחרי שמפעילים פיקוח שכר דירה "קשה" כי בשלב מסוים המציאות מכה בפרצוף וגם הסוציאליסטים מצליחים לראות את גודל האסון - זה לא אומר שמבטלים את הפיקוח, לפעמים מנסים "להנדס" אותו אחרת, אבל ברוב המקרים, כמו ישראל וכמו ערים רבות בארה"ב, מנהטן למשל, משחררים דירות שאין בהן דייר מוגן מהחוק אבל לא את הדירות שיש בהן דייר). בכל מקרה, בוודאות נראה ירידה חדה בהתחלות בניה חדשה.

בשעה טובה נגמרה העמימות לגבי פיקוח שכר הדירה בברלין. אבל הנה הבעיה: אומנם בעוד שנה או שנתיים כבר לכולם יהיה ברור הנזק, וזה יסייע בחסימת המחוקקים הפופוליסטים בישראל שגם רוצים פיקוח שכר דירה. אבל עד אז יכולים כל מיני סתיו שפירים ומטומטמים/פופוליסטים אחרים לטעון שאפילו בברלין הבינו שדרוש פיקוח שכר דירה רציני.

ומקדים תרופה - הנה הגילוי הנאות לגבי האינטרס שלי (אני יותר בצד של השוכרים). בבעלותי דירה אחת בירושלים אותה אני משכיר ב-4,200 שקל לחודש. אני שוכר דירה בתל אביב בסכום יותר גבוה.

[האתר נדל"ן בברלין מספק יותר פרטים]

[פורסם בבלוג האישי של עומר מואב]