שדה המוקשים המעכב התחדשות עירונית

בתור מי שעוסק שנים רבות בהתחדשות עירונית, תמוהה ביותר לדידי העובדה שמקבלי ההחלטות אינם טורחים לסלק את המוקשים העיקריים הבולמים הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי.

מוקש אחד, "הדייר הסרבן" ידוע לכל והתקשורת עוסקת בו שנים על גבי שנים, אולם עד כה הוא ממשיך להוות בלם העוצר פרויקטים רבים. נכון לעכשיו נדרש רוב של 80 אחוזים מדיירי הפרויקט על-מנת שניתן יהיה להוציא אותו לדרך. ניסיוני מלמד שרוב זה קשה מאוד עד כמעט בלתי אפשיר להשגה, במקרה הטוב תוקע פרויקטים שנים על גבי שנים ובמקרה הפחות טוב, סותם עליהם את הגולל.

לאחרונה נדונה במשרד המשפטים הצעה להוריד רוב מיוחס זה ל-66 אחוזים. זוהי, ללא ספק, הצעה מבורכת, שלהערכתי גם תגדיל משמעותית את מספר הפרויקטים בהתחדשות עירונית שייצאו לדרך וגם תקצר מאוד תהליכים. אם כיום מהווה ההתחדשות העירונית כ-16 אחוזים מכלל הבנייה למגורים השנתית במדינת ישראל, כ-8,000 מתוך כ-50 אלף התחלות בנייה, הערכתי שיישום הצעה זו עשויה להגדיל בכ-50 אחוזים לפחות את החלות הבנייה בהתחדשות עירונית לכ-25 אלף לשנה ואת התחלות הבנייה בכלל לכ-60 אלף בקירוב.

מוקש שני, הינו רבבות נכסים, במיוחד בדרום תל אביב וגוש-דן, המצויים בסטטוס של "מושע", כלומר אין לדיירים בעלות ישירה על הדירות והבעלות שלהם הינה בחלק יחסי של הבניין כולו. ה"מושע", מעבר לחסרונה הגדול לגבי הדיירים עצמם ובכך שהיא גורמת במישרין לירידת ערכי הנכסים, שכן רוכשי דירות חוששים לקנות דירה בסטטוס של "מושע", יש לה גם חסרון משמעותי עוד יותר - היא מונעת במישרין התחדשות עירונית, לא תמ"א 38 ולא פינוי בינוי במתחמים ענקיים, ובמיוחד שכונות ותיקות ומתפוררות.

מוקש שלישי, סמוי מן העין, אולם משמעותי למדי גם כן, הינו אלפים רבים של נכסים, דירות, מחסנים וכו', הממוקמים בתוך בניינים המיועדים לתמ"א, אולם איש אינו יודע מי הבעלים שלהם. חלקם רשומים על אי-אילו חברות או קרובי משפחה שכבר אינם בחיים, חלקם לא ניתן בכלל למצוא את הרישום שלהם ולעיתים יש צורך אף להפעיל חוקרים פרטיים שלא תמיד מצליחים להגיע אל היעד הנכסף. מקרים שכאלה, אדגיש, קורים לא אחת דווקא בבניינים שבהם כן יש רוב ברור של דיירים המצדדים בתמ"א, אולם ידיהם וידי היזמים כפותות בשל בעיה משונה זו.

מוקש רביעי, העדר רגולציה ברורה של המדינה בנושא התמ"א 38, גורמת לכל רשות ורשות לאמץ מדיניות שונה בתכלית כשלעיתים קרובות המדיניות של אותה עיר מתהפכת ברגע שמתחלף ראש עירייה. דוגמה מצויינת לכך מהווה העיר רמת גן, שבעבר צידדה מאוד בתמ"א 38 ואילו בשנתיים האחרונות הפכה למתנגדת נמרצות לתוכנית. מוקש זה נובע מכך שכשהממשלה החליטה ב-2005 על תמ"א 38, היא הטילה את האחריות לכך לפתחן של העיריות והרשויות המקומיות.

מוקש חמישי, מדיניות הזיג זג של הממשלה ומקבלי ההחלטות בנושא התמ"א, מייאשת הן את הדיירים והן את הקבלנים והיזמים. באופן פרדוקסלי דווקא ב-2019, שנה שהיה בה שיא בבקשות להיתרים לתמ"א, הוחלט בשלב הראשון להפסיק את התוכנית עד 2022 ולאחר מכן, בגמגום, כן להמשיך אותה אולם בהתניות כמעט בלתי אפשרויות כלכלית עבור היזמים, דוגמת הגבלת זכויות וחיובם בהקצאת קומה או שתיים בכל פרויקט לטובת חנויות ומסחר עבור הרשות המקומית.

מוקש שישי, ידוע לכל, הינו הצורך במימון תשתיות משלימות, מוסדות ציבור, ביוב, כבישים, שצ"פים, פארקים וכו'. העובדה שאנחנו היזמים, מחויבים במימון חלק נכבד בתשתיות אלה, הופך אף הוא את התמ"א ללא כדאית כלכלית בחלק נכבד מהמקרים.

מוקש שביעי, איך לא, ביורוקרטיה ותהליכים סיזיפיים של מתן היתרים ממושכים, מייגעים, זאת תוך תלות בלתי סבירה בעליל בפקידים שאינם מבינים כהוא זה את הצרכים של הדיירים והיזמים, מה שמפיל הרבה מאוד פרויקטים.

פירוק 7 המוקשים העיקריים הללו יוכל להערכתי להפוך את ההתחדשות העירונית לציר מרכזי ביותר בשוק הדיור, להגדיל משמעותית את ההיצע ולאזן את שוק הדיור. עכשיו, בימי הקורונה, זה בדיוק הזמן הנכון לעשות זאת וכמה שיותר מהר!