יותר התחלות בנייה - פחות משכנתאות!

נתוני בנק ישראל מהימים האחרונים מצביעים על מגמה מובהקת לא רק של עלייה בנטילת משכנתאות, אלא גם, ובעיקר, מגמה בעייתית של עלייה בגובה המשכנתאות שנלקחו במהלך השנה האחרונה. לפי נתונים אלה מסתבר כי גובה משכנתה ממוצעת מגיע לכ-800 אלף שקלים, זאת לעומת כ-700 אלף בממוצע במהלך העשור הקודם, כלומר עלייה של 20 אחוזים בקירוב.

נתון עוד יותר בעייתי מלמד כי כ-40 אחוזים מנוטלי המשכנתאות, לקחו משכנתה שהגיעה למימון יותר מ-60 אחוזים ממחיר הדירה. ובמילים אחרות, אם מחיר דירה ממוצעת במדינת ישראל עומד כיום על כ-.1.550 מיליון שקלים, אזי לפחות 40 אחוזים מהרוכשים נטלו משכנתה בגובה של 800-900 אלף שקלים וכמחצית מהם משכנתה שעלתה על מיליון שקלים.

אין ספק שמדובר ב"אליה וקוץ בה". רוב נוטלי המשכנתאות הגבוהות הינם זוגות צעירים ושכירים שעלות לקיחת המשכנתה מכרסמת לפחות מכשני שלישים(!) ממשכורת אחד מהם, זאת בהנחה ששניהם עובדים ושניהם נהנים מעבודה יציבה ומהכנסה בטוחה. ובמילים אחרות, גם אם נניח ששני בני הזוג אינם מובטלים בעת הזאת וימשיכו לעבוד, הם יצטרכו, במקרה הטוב, להצטמצם באופן ניכר ברמת החיים שלהם, לעיתים קרובות אף על חשבון צרכים חיוניים דוגמת פנאי וחוגים לילדים.

אולם, וזה אולם גדול, מדובר בתרחיש היותר טוב שיכול להיות. ומה אם, חלילה, לחפות אחד מבני הזוג יאבד את מקום עבודתו, כפי שאכן קרה למאות אלפי ישראלים, כולל נוטלי משכנתאות רבים, בעת האחרונה. כיצד אז יוכלו לעמוד בהחזר של לפחות חמשת אלפים-ששת אלפים שקלים, אולי אף יותר, מדי חודש בחודשו? והנתונים אינם משקרים: כ-20 אחוזים בקירוב מנוטלי המשכנתאות, רבבות ישראלים, בחרו בקיץ האחרון לממש את האלטרנטיבה שהציע להם בנק ישראל, לדחות את מועד פירעון המשכנתא.

כעת לא רק אותם רבבות נוטלי משכנתאות, כל המערכת הבנקאית כלכלית עומדת בפני דילמה קשה ביותר, האם ללחוץ על ההדק ולדרוש את החזר המשכנתה כבימים ימימה, האם לדחות אותה בעוד רבעון או שניים, שמא המצב במשק ישתפר עד אז, או שיתאפשר, אם בכלל, לאמץ מודל לגמרי אחר, דוגמת פריסה אישית וידידותית יותר של המשכנתא, על-פי הצרכים של כל אחד ואחת מהלקוחות?

לטעמי התשובה מצויה במקום אחר לגמרי, בתכנון העתידי של שוק הדיור ובמיוחד בהגדלת ההיצע ובריסון עליות המחירים. כל עוד מקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, לא יבינו שמדובר כאן בחבית חומר נפץ, ושהא בהא תליא, העלייה בלקיחת המשכנתאות ובמיוחד בגובה המשכנתאות חופתת לחלוטין(!) את עליות המחירים בשוק, אזי תיבת הפנדורה הזו תמשיך להתגלגל במדרון וגובה המשכנתאות ימשיך לטפס מעלה, מעלה, מה שיגרום בסופו של דבר למשבר משכנתאות חריף ביותר שאת תוצאותיו מי ישרונו.

לכן הפעולה הדחופה הראשונה שעל ממשלת ישראל לבצע, וכמה שיותר מהר, הינה הגדלת ההיצע באופן משמעותי, הן באמצעות הגדלת זכויות בנייה לקבלנים, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, הן שיתוף הרבה יותר קבלנים במכרזים והן מינוף ההתחדשות העירונית, בין אם באמצעות תמ"א 38/2 או פינוי בינוי. היעד הברור הינו הגדלת התחלות הבנייה מכ-40 אלף בלבד כיום לכ-60-70 אלף תוך שנה-שנתיים, מה שיעצור את תדלוק רמות המחירים בשוק ובד בבד ירסן את העלייה בגובה המשכנתאות פתרון אחר, לדאבוני, אינו בנמצא. חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.