דירות מיקרו - רעיון מאקרו

הסיבה לכך שאחוז הישראלים שבבעלותם דירה הולך ופוחת משנה לשנה והגיע לאחרונה לכ-61 אחוזים בלבד, זאת לעומת כ-74 אחוזים בשנות ה-90 של המאה הקודמת, היא העובדה שקיים בשוק מחסור קריטי בדירות קטנות, לא כל שכן דירות מיקרו במחירים אטרקטיביים.

רבות דובר כבר אודות המחסור הקריטי בדירות קטנות וקומפקטיות בנות 70-50 מ"ר, המהוות בסך-הכל כ-15 אחוזים מסך הדירות החדשות שנבנות כיום, זאת לעומת הצורך ב-35 אחוזים לפחות. זוהי, כמובן, תוצאה ישירה של מדיניות משרד השיכון ומנהל התכנון במשרד הפנים, שלא עדכנו מאז שנות ה-80 של המאה שעברה את השינוי הדרמטי שעבר על מבנה התא המשפחתי.

ברור כי האחוז ההולך וגדל של רווקים-רווקות, להט"בים, חד הוריים, גרושים-גרושות ומצמצמי דיור מבוגרים, מחייב שינוי משמעותי בפילוח הדירות החדשות שנבנות. אולם, וזה אולם גדול, ברצוני בשורות הבאות ללכת עוד צעד קדימה ולשאול איך זה שלא נבנות אצלנו כלל דירות מיקרו בנות 40-30 מ"ר שיכולות בהחלט להעניק פתרונות מגוונים בשוק הדיור ובמיוחד בעת הזאת שלאחר מלחמה ממושכת והצפי להתאוששות כלכלית בכלל ובענף הנדל"ן בפרט.

ובכן, על-פי בדיקה מדגמית שערכתי במשרדי כשמאי מקרקעין, מתברר כי לו היו נבנות כיום דירות מיקרו שכאלה, הן היו זוכות לביקושים בקרב כ-20 אחוזים בקירוב מכלל הרוכשים הפוטנציאליים ובד בבד זוכות גם לעניין רב בקרב משקיעים אסטרטגיים, כולל משקיעים מוסדיים. עלי לציין כי לפי התקנות, דירת סטודיו (חדר אחד) יכולה להיות בשטח 28 מ"ר ויש מקרים חריגים בהם ניתן לאשר 28-22 מ"ר במעונות סטודנטים, דיור בר-השגה, או דיור מוגן ודיורית. במפגשים מול ועדות מקומיות יש מחקרים בין לאומיים שמראים שכדאי לבנות דירות אלו לאורך ציר המטרו.

מהבדיקה שערכתי מתברר כי הסיבה העיקרית לכך שדירות אלה לא נבנות היא בעיקר תוצאה של דימוי שלילי שאין לו כלל קשר עם המציאות. דימוי זה מתקשר, שלא בטובתו, עם מדינות קומוניסטיות דוגמת ברית המועצות לשעבר, מדינות במזרח הרחוק ומדינות עולם שלישי, בהן נבנות בעיקר דירות מיקרו. סיבה נוספת להיעדרות מהשוק של דירות מיקרו, היא התנגדות גורפת מקיר לקיר של כמעט כל העיריות והרשויות המקומיות, הסבורות שדירות מיקרו כאלה יביאו אליהן, רחמנא ליצלן, אוכלוסייה חלשה ובד בבד גם מפקפקות בערך הכלכלי של בניית דירות אלה.

בפועל, מסתבר, זה בדיוק ההפך:

אחת, חלק נכבד מפוטנציאל רוכשי דירות אלה הוא דווקא אוכלוסייה ליברלית משכילה ובעלת תפיסה עירונית, זאת כולל זוגות סטודנטים, בני זוג שעדיין לא התמסדו, משפחות ללא ילדים או ילד אחד, להט"בים ומצמצמי דיור שהצאצאים כבר עזבו את הבית.

שתיים, דירות המיקרו ירחיבו באופן דרמטי את מעגל הרוכשים, כולל זוגות צעירים, לוחמים ויוצאי כוחות הביטחון, ויאפשרו להם להגיע לדירה, קל וחומר דירה באזור הביקוש בו יבחרו להתגורר, לעבוד ולבלות.

שלוש, יתרה מכך: דירות אלה יעניינו במיוחד את משקיעי הנדל"ן, זאת בשל העובדה שרובן הגדול ייבנו מן הסתם ב"מדינת תל אביב" ובאזורים מבוקשים אחרים, מחירם יהיה מתון בהרבה לעומת דירות גדולות, יהיה להן ביקוש רב להשכרה ובד בבד תשואה מעולה.

ארבע, גם מבחינת היזמים והקבלנים לא רק שלא תהה התנגדות, אדרבה, על-פי כל הסימנים הם אפילו יאהבו את הז'אנר הזה, זאת כולל מתחמים רבים שישלבו דירות מיקרו עם שירותי ניהול צמודים, קומת מסחר מפולשת ואפילו שימושים מעורבים.

חמש, העיריות ייהנו אף הן מהתוספת הסגולית של אוכלוסייה משכילה דוגמת סטודנטים וכו' שהתפיסה של דירות מיקרו תתאים לה ככפפה ליד. עובדה זו בהחלט תסייע לשדרג מתחמים עירוניים מנוונים או כאלה שלעת ערב מתרוקנים מיושביהם, דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן או BBC בני ברק.

שש, וכמובן מדינת ישראל תהנה מאוד מהתוספת של פלח זה להיצע התחלות הבנייה השנתיות, קל וחומר לא מעט דירות שיופנו לצעירים יוצאי צבא וכוחות הביטחון שנלחמו במהלך המלחמה הממושכת האחרונה.