מס רכוש על קרקע חוזר בשקט

בשבוע שעבר אישרה הממשלה את חוק ההסדרים לשנת התקציב 2026 (שעודנו מחייב את אישור הכנסת). בין סעיפי החוק מסתתר אחד השינויים המשמעותיים ביותר בתחום המיסוי: החזרת מס הרכוש על קרקע. מס זה נועד מלכתחילה להיות כלי כלכלי ותכנוני: מצד אחד להגדיל את הכנסות המדינה, ומצד אחר ליצור תמריץ ממשי לבעלי קרקעות לנצל את הייעוד התכנוני, לקדם פיתוח ולהקטין מצב של קרקעות בהמתנה.

המס, שהוטל בעבר על מגוון רחב של נכסים, צומצם בשנות ה-1990 כך שיחול על קרקע בלבד, ובשנת 2000 בוטל למעשה (מס בשיעור 0%). כעת, מבקש האוצר להקים לתחייה את המס, בשיעור של עד 1.5% משווי הקרקע, בשנה. המשמעות: הקרקע מהווה נכס שעלול להיות מסוכן מבחינת מיסוי.

בישראל, על-פי סקר משרד האוצר, מחזיקים 330,000 משקי בית קרקע פנויה למגורים, בשווי כולל המוערך ב-350 מיליארד שקל. חלק ניכר מהקרקעות מצויות בידי משקי בית בשלושת העשירונים העליונים, אך גם בעלי מגרשים ביישובים קטנים או בפריפריה, בעלי חלקות ירושה מפוצלות, ומחזיקים בנכסים בהליכי תכנון - כולם עשויים למצוא עצמם חשופים לחיוב שנתי כבד.

ההמתנה הופכת להיות יקרה

החזרת מס רכוש על הקרקע משנה את כללי המשחק: אסטרטגיית ההמתנה לעליית ערך, במסגרתה מחזיקים בעלים במגרשים פנויים במשך שנים (ואף עשורים), ללא סיכון - הופכת להיות יקרה. כך לדוגמה, מי שמחזיק קרקע בשווי שני מיליון שקל, עשוי להידרש לתשלום שנתי של 40,000-10,000 שקל בשנה. במגרשים יקרים במרכזי הערים, החיוב עלול להגיע אף למאות אלפי שקלים בשנה.

לצד הפגיעה הכספית הישירה, עולה חשש לעיוות מבני: הטלת מס שנתי בשיעור גבוה על קרקע המצויה בהליכי תכנון ממושכים, או במצב של בעלות משותפת, עלולה לחייב את בעליה בתשלום מצטבר משמעותי לפני שנוצרה כל אפשרות למימוש הזכויות. הנטל מצטבר לאורך שנים עד כדי שיעור מהותי מערך הקרקע, ללא כל הכנסה או תשואה.

במסגרת החזרת מס הרכוש על הקרקע, מסתתר עוד סעיף חשוב, טכני כביכול: קביעת שווי קרקע באמצעות מערכת מבוססת בינה מלאכותית (AI). באמצעות אלגוריתם חיזוי, יקבע מנהל מיסוי מקרקעין את השומה על הקרקע, ללא הערכת שווי או אומדן פרטני. המשמעות היא קפיצה של ממש במנגנון השומה: קיצור לוחות הזמנים של הגביה, צמצום הליכי ערעור והטלת חיובים על בסיס מודל חישובי אחיד.

החשיפה למשקי הבית מתחילה בעשירון השמיני, מתעצמת בעשירון התשיעי ומגיעה לשיאה בעשירי. בעלי חלקות מתנה, קרקעות ירושה, מגרשים בחלקי בעלות ונכסים בעלי אי-ודאות תכנונית, צפויים להיות הראשונים שיידרשו להתמודד עם החיוב.

פגיעה קשה יותר בערבים

פגיעה נוספת צפויה בקרב בעלי מגרשים גדולים, שחלקם בפריפריה ובשולי הערים, שעליהם בית קטן. חוק מס רכוש וקרן פיצויים מגדיר קרקע כחלקת קרקע פנויה, לרבות מצב שבו קיים עליה מבנה מצומצם שאינו עולה על 30% מהיקף זכויות הבנייה המותרות. בעל בית צמוד קרקע על מגרש רחב ידיים, שבנה בשטח קטן יחסית, עשוי להיחשב כמחזיק ב"קרקע פנויה" ולהתחייב במס שנתי.

בפרויקטים של פינוי-בינוי, המבנים הקיימים כמעט תמיד קטנים ביחס לזכויות הבנייה האפשריות. בטרם יחל הפינוי, ואף בטרם יאושר היתר בנייה, הקרקע עשויה להיחשב כקרקע פנויה ולשאת במס. המשמעות היא חיוב מס על זכויות תכנוניות שעודן "על הנייר". מצב זה עלול לפגוע בכדאיות, להכביד על דיירים ולחייב את היזמים לשקלל את עלות המס במסגרת התמורה לדיירים.

על-פי בדיקת משרד המשפטים, משקי הבית הערביים והדרוזים מהווים 15% מאוכלוסיית ישראל, אולם מחזיקים 30% מהקרקעות הפנויות. המשמעות היא שחלקם בנטל המס יהיה גבוה יותר. מגזר נוסף שעלול להיפגע הוא המגזר החרדי, וליתר דיוק - החצרות החסידיות הגדולות: חצרות רבנים שקנו מגרשים הנמצאות כיום בלב אזורי היוקרה. כך לדוגמה, חסידות גור מחזיקה בנכסים ששויים למעלה מ-250 מיליון שקל: מגרשים בארסוף, באשדוד, בירושלים, ערד, תל אביב, בני ברק וראשון לציון.

שינוי במאזן הכוחות

לפי פקודת המיסים גבייה, מס רכוש שלא שולם יוצר שעבוד סטטוטורי ראשון על המקרקעין. החוב גובר על כל שעבוד אחר, ללא כל צורך ברישום. משמעות הדבר היא שכל עסקת מכר של קרקע שנרכשה לפני שנת 2000 מחייבת בדיקה מוקדמת מול רשות המיסים ובקשת אישור על היעדר חוב. בהעדר אישור, לא ניתן להשלים רישום בטאבו.

מס הרכוש חוזר להיות כלי מדיניות שמטרתו להקטין רמות מלאי קרקע פנויה ולאותת לבעלי נכסים, כי החזקה ממושכת ללא פיתוח תישא מחיר כלכלי. הוא משנה את מאזן הכוחות בין שוק ההמתנה לשוק הביצוע, ועשוי להשפיע על היצע הדירות ועל קצב הפיתוח. מנגד, הוא מייצר נטל משמעותי עבור בעלי קרקע שנמצאים בעיצומם של הליכי תכנון מורכבים, או במצבי בעלות שאינם מאפשרים מימוש מיידי.

מי שמחזיק קרקע שאינה מנוצלת, מגרש בהליכי תכנון או חלקה לא רשומה באופן מלא, נדרש לבחון את חשיפתו המשפטית והמיסויית ולתכנן מהלכים מוקדמים. ליווי משפטי מקצועי מאפשר לוודא סיווג נכון של הקרקע, לאתר פטורים, לבחון מבני החזקה אופטימליים, להתכונן למכירה או לשותפות יזמית, ולהקטין את החשיפה המצטברת לאורך זמן.