השינויים בתמ"א 38 וההשפעה על חבות מס השבח והמע"מ

הקלה "ותיקה" נוגעת לאפשרות לקבל את כל זכויות הבניה המוגדלות גם במקרה של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש (תמ"א 38/2).)אשר לגביה בחרה רשות המיסים שלא ליתן הקלות. לאחרונה פנתה עיריית ר"ג למנהל רשות המיסים בדרישה לשנות את ההחלטה האמורה ובתגובה הודיעה רשות המיסים כי העניין מצוי בבחינה מחודשת.

הקלה נוספת נוגעת לפטור מתשלום היטלי השבחה. חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96), התשע"א - 2011 מעניק, החל מנובמבר 2010, פטור מלא מהיטל השבחה בגין זכויות הבניה שלפי תמ"א 38. בנוסף, החל מ 28/4/2011 הוענק פטור מלא מהיטל השבחה גם לזכויות בניה לבניית חדרי יציאה לגג ובתנאי שמדובר בחדר הצמוד לדירה שתבנה מכח תמ"א 38. החוק מעניק לשר הפנים סמכות לקבוע רשימת יישובים בהם לא יחול הפטור האמור בגין חדרי היציאה לגג. ככל הידוע רשימה כזו טרם פורסמה.

הקלה אחרונה נוגעת לתוספות הבניה מכוח תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה להגדיל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 כך שניתן יהיה להוסיף בניה של 2.5 קומות מעל הבניין הקיים למעט באיזורי הביקוש במרכז הארץ (ת"א, ר"ג, גבעתים, רעננה, הרצליה, רמת השרון ועוד) בהן תוספת הבניה המותרת תהיה 1.5 קומות בלבד.

כיצד ישפיעו שינויים אלה על חבות מס השבח של המוכרים?

מילולית, הפטור ממס שבח למוכרי זכויות הבניה (ובעקבותיו הפטור ממע"מ לשירותי הבניה שניתנים לדיירים) מוענק לזכויות בניה שמכח תמ"א 38 בלבד. לשון החוק מביאה לכך שכמעט כל עסקת תמ"א 38 חייבת בתשלומי מס שבח בגלל שהזכויות הנמכרות כוללות בד"כ גם זכויות לבניית חדרי יציאה לגג. לאור לשון החוק, העובדה שניתן פטור מהיטל השבחה גם לזכויות הבניה אלו אינה מבטיחה פטור גם ממס שבח בגין אותן הזכויות. לטעמנו, על המחוקק להתאים את הפטור ממס שבח וממע"מ לפטור שהוענק מהיטל השבחה. הרציונל המונח בבסיס שני הפטורים זהה: חיזוק יותר ויותר בניינים כנגד רעידות אדמה ע"י מתן תמריצים שיקלו על ביצוע עסקות תמ"א 38 ויהפכו אותן לכלכליות יותר.

לעומת זאת, בתוספת הזכויות שאושרה ע"י המועצה הארצית לתכנון והבניה יש פוטנציאל להפחתת חבויות מס השבח והמע"מ. במקרים בהם בשל מגבלות תכנוניות לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה האפשריות לפי כל התוכניות שבתוקף, רצוי שהבקשה להיתר בניה תתבסס עד כמה שניתן על זכויות בניה מכח תמ"א 38 ולא מכח תב"עות אחרות. היתר הבניה מהווה אינדיקציה לרשויות מס שבח כדי לקבוע את גובה הפטור ממס שבח. ככל שיותר מזכויות הבניה ייחשבו לזכויות מכח תמ"א 38 כי אז יגדל גובה הפטור במס שבח.