התרת הוצאות לצרכי מס שבח בשל עבודה עצמית

לא רבים יודעים זאת, אך אחת מההוצאות המותרת בניכוי לצורך קביעת השבח ותשלום מס השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, מתחבאת בתוך סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין - סעיף הוצאות ההשבחה.

המחוקק קבע במפורש כי להוצאת השבחה תיחשב גם שוויה המוערך של עבודה שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין או קרוביו להשבחת הזכות אם ההוצאה ככל שהייתה מוצאת בפועל הייתה נחשבת כהוצאה הונית האסורה בניכוי שוטף לצרכי מס הכנסה. דהיינו, עינינו הרואות, כי יש כאן הוצאה שאין לה ביטוי בכסף ובכל זאת מותרת בניכוי ובזקיפה לפי הערכת שווי (שאלה צדדית היא אם מבחן זה מקרין על שאר ההוצאות לצרכי מס שבח - שווי ולא קבלה).

המחוקק נותן את מלוא הלגיטימציה לשימוש בהוצאה זו ולאור העובדה שעלתה לדיון בעניין גולן פרבר נדון בה בהרחבה ברשימה.

הוצאה זו איננה יכולה להיות כל הוצאה שהיא אלא הוצאה להשבחה בלבד. היא יכולה להיות הוצאת בנייה עצמית במקום בנאים של נכס המוקם מאפס, אך יגולה להיות גם שווים של שיפוצים משביחים, ומי איננו מבצע שיפוץ בנכסו (כשהשאלה הינה אם השיפוץ משביח או שומר על הקיים).

לפי הפסיקה, (ויויאן קינן) וכיום גם בחבק, הוצאת השבחה הינה כל הוצאה להעלאת ערכו של הנכס. לכן, גם ביצוע עצמי של פעולות יזמיות לשינוי תב"ע או להוצאת היתר, ואף להיוון ראוי לניכוי כהוצאה (מבלי שתיזקף כנגד הכנסה החייבת במס).

זוהי ההוצאה היחידה שברור שלגביה לא יכול המנהל לדרוש קבלות, כיוון שהמדובר בעניין של שווי. עדיין המנהל צריך להשתכנע בשוויה של אותה הוצאה, ובעניין גולן פרבר לא הותרה ההוצאה בניכוי על-אף ההסכמה העקרונית של ועדת הערר, כיוון שלא הוכח שוויה, והעורר הסתפק אך בטיעון לגבי קיומה. להוכחה זו שני רבדים. עובדתי לקיומה - דהיינו שבוצעה העבודה, וכספי- הוכחת השווי בדרך של שכר מקביל של מבצע עבודה חיצונית. יצוין כי כאשר מדובר בייזום, שכר ייזום לעיתים ננקב באחוזים משווי ההשבחה. די בהבאת מחירונים או בחוו"ד כדי לעמוד בנטל הפן הכספי, ורצוי להכין תרשומות בדבר ביצוע העבודה בפועל.

ככל שמדובר ביחסי בעל מניות חברה, עולה שאלת הגדרת "קרוב". אם מדובר בהגדרה החדשנית אזי גם עבודה שביצע בעל מניות לחברה בשליטתו תוכר אצלה כהוצאת השבחה. אם ההגדרה ל"קרוב" הינה כאמור בסעיף 1 לחוק, אזי רק עבודת השבחה שביצעה חברה עבור בעל השליטה תותר בניכוי לפי הסעיף, אך לא להפך.
המבחן האחרון להתרת ההוצאה הינו מבחן היותה הונית, מבחן השומר על תאימות לרישת סעיף 39 לחוק, לפיה הוצאות המותרות לצרכי מס הכנסה, אפריורית אינן מותרות למס שבח.

מוכרי מקרקעין בטרם הגשת שומה עצמית - בחנו קיומה של הוצאה זו וחסכו מס כדין.