עסקת מקרקעין - מותר להתחרט?

בתיה חשבה שהקונים שהגיעו אליה הם מציאה גדולה, והסכימה למכור להם את דירתה תמורת הסך של 150,000 דולר. בתיה סברה, כי זהו מחיר נהדר, שלא תקבל יותר ממנו תמורת הדירה. חודש לאחר מכן התברר לבתיה, שדירתה מוערכת בסכום גבוה בהרבה, והיא רוצה לבטל את הסכם המכר. האם בתיה יכולה להתחרט?

דודי שכר דירה חמודה, ואולם זמן קצר לאחר חתימת הסכם השכירות נודע לו על דירה דומה, שדמי השכירות הנדרשים עבורה נמוכים בהרבה. האם דודי יכול לבטל את הסכם השכירות עליו חתם?

העיקרון המנחה הוא: "הסכמים יש לכבד". ביטול חוזה אפשרי בשל פגמים בכריתתו, כמוגדר בחוק החוזים.

החוק הישראלי מאפשר לבטל חוזה בנסיבות של טעות, הטעיה, כפיה ועושק.

טעות - מי שהתקשר בחוזה עקב טעותו שלו, ואילוליא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך - רשאי לבטל את החוזה. במידה שניתן להכשיר את החוזה בדרך של תיקון הטעות והצד השני מסכים לשתף פעולה עם כך - לא תהווה הטעות עילה לביטול החוזה.

הטעיה - גם מי שהתקשר בחוזה כתוצאה מהטעיה שהטעהו הצד השני רשאי לבטל את החוזה. החוק מגדיר הטעיה כאי חשיפת עובדות שצריך היה לגלותן.

כפיה - מוגדרת כהפעלת אמצעי כפיה על הצד השני לחוזה, בכוח פיזי או איום גופני או מילולי.

עושק - מוגדר כניצול מצוקת הצד השני, חולשתו השכלית, הגופנית או חוסר נסיונו, ובנוסף תנאי החוזה הינם רעים ומקפחים באופן החורג מהסביר.

בתי המשפט פסקו בכל מקרה לנסיבותיו האם כריתת החוזה נגועה בפגם המקים עילה לביטולו.




באחד המקרים, בו נחתם חוזה למכירת מגרש, לאחר שהמוכר מסר לקונה עובדות בלתי נכונות בדבר מצבו התכנוני של המגרש, פסק בית המשפט, שכריתת החוזה נגועה בהטעיה בשל אי גילוי העובדות, ולכן החוזה בטל.

במקרה אחר, כאשר המוכרים הטעו את הרוכשים בכך שהציגו בפניהם מצג כאילו יש היתר בניה לחדר על הגג - נקבע, כי בוצעה הטעיה וקמה עילה לביטול החוזה שנקשר כתוצאה מההטעיה.

לעומת זאת, במקרה בו חתם פלוני על חוזה לרכישת דירה, ולמחרת היום הפסיד את כל כספי ההשקעה אותם ייעד לרכישת הדירה, אין בכך כדי להוות עילה להפרת החוזה, ואין מדובר באחד המקרים הנקובים בחוק בהם יתאפשר לבטל את החוזה. מצוקה כלכלית אינה מהווה עילה לביטול חוזה שנכרת בהסכמת שני הצדדים.

במקרה אחר, ביטל משכיר דירה את חוזה השכירות בטענה שבתו החליטה להתגורר בדירה. בית המשפט פסק, כי משכיר הדירה שהתחרט - הפר את הסכם השכירות וישלם פיצויים לשוכר המאוכזב.

יחד עם זאת יש לזכור, שלא כל טעות או הטעיה תוביל לביטול החוזה. לפי החוק הישראלי - טעות בכדאיות העסקה אינה בגדר "טעות" המזכה בביטול החוזה.

באחד המקרים התחרטה קשישה שמכרה את דירתה, בטענה שהוטעתה על-ידי הקונה לחשוב, שהתמורה שסוכמה משקפת את מחירה הריאלי של הדירה, בעוד שבפועל הסתבר לה, כי דירתה שווה יותר. בית המשפט קבע, שעצם העובדה שבמועד חתימת ההסכם מחיר הדירה היה גבוה מהמחיר שסוכם - אינה מקנה זכות לבטל את ההסכם, הואיל ועסקינן בטעות בכדאיות העסקה.

כך גם כאשר שוכר דירה חפץ לבטל הסכם שכירות הואיל ומצא דירה אחרת במחיר נמוך יותר - אין בכך כדי להקנות לו זכות לבטל את ההסכם.

מכל מקום, בנסיבות בהן חפץ צד לבטל חוזה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לבדוק האם יש עילה לביטול והאם הביטול עומד ביתר תנאי החוק (זמן הביטול, אופן הביטול וכיוצ"ב).