"ישרת את האוצר שייהנה מגידול בהכנסות המיסוי"

ועדת הכספים החלה לדון (יום ד', 8.6.22) בהצעת חוק המכר, המבקשת לסייע לרוכשי דירה, והוזיל את העלויות הנלוות לרכישה היוצאות מההצמדה לממד תשומות הבנייה, מתשלום לעורך הדין של הקבלן ומאיחורי מסירה.

יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, מיוזמי אחת הצעות החוק: "החוק בא לתקן עיוות שנוצר מתוך הכוח העודף לקבלן שעה שלרוכש אין ברירה, על-רקע המחסור בהיצע. היום בגלל שהמדד עולה בקצב חריג אז שמים לב אליו אבל בעבר לא היו מסתכלים על זה בכלל, אנשים לא הבינו מה הפער ושילמו עשרות אלפי שקלים מיותרים, לכן החוק נכון. נתעמק בחוק, נשמע את כולם, קיבלנו הרבה ניירות עמדה, חברי הכנסת יפעלו להוציא את החוק הנכון ביותר כדי לתקן את העיוות, לחסוך עשרות אלפי שקלים לרוכשי הדירות, שמעבר לכך שצריכים למצוא את הכסף לרכוש דירה, גם נכנסים לאי וודאות עד שהדירה מוכנה."

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד השיכון, ציין בפתח הדיון: "החקיקה עוסקת בחוק המכר, החוק מורכב מכמה חלקים, גם בנושא של ההצמדה, גם בשכר עורכי הדין וגם בנושא הפיגורים. מטרת החקיקה לתקן עיוות רב שנים, בו הלקוחות משלמים את מחיר ההצמדה ועלויות תשומות הבנייה גם על רכיבים בעסקה שאינם רלוונטיים לחלוטין לעולם הבנייה, מה שמחייב אותם בסכומים מאוד גבוהים. בשנה האחרונה עלה מדד תשומות הבנייה בכמעט 7 אחוזים, ייקור של עשרות אלפי שקלים לכל מי שרוכש דירה. החוק רלוונטי לכל תושבי ישראל, כל מי שרוכש דירה, לכולנו. מצב המוכרים בשנה האחרונה לא הורע לעומת מצב הרוכשים, מטרתנו שעליית התשומות לא תפגע ומתן מענה לסוגיה מרכזית בעולם הדיור".

בהמשך הציג פרידמן את עיקרי הצעת החוק:

בסעיף אחד, קובעת הצעת החוק הגבלת האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד:

בעוד בחוק הקיים אין הגבלה על הצמדת מחיר הדירה למדדים השונים או לריבית, בפועל כל מחיר הדירה, על רכיביו השונים, מוצמד למדד תשומות הבנייה, וכן התשלומים מוצמדים עד לתאריך המסירה בפועל, אף אם הדירה נמסרה אחרי המועד שנקבע בחוזה.

בנוסף הציגו במשרד כי ישנה הצמדה גם של חלק ממחיר הדירה שאינו מושפע ממדד תשומות כגון הקרקע שנרכשה מראש, מיסים, יועצים וכדומה. כן הוצג כי במצב זה מחיר הדירה המלא אינו שקוף לרוכש במועד הרכישה, והרוכש אינו יכול לצפות את העלייה במחיר או להיערך לה. כך הרוכש גם נתקל בקשיי מימון של התוספות, והדבר אף מייצר תמריץ שלילי למוכר למסירת הדירה במועד, כאשר לדוגמה, בעליית מדד תשומות הבנייה של כ-1% בחודש, יקבל מוכר 10,000 שקל על כל תשלום של מיליון שקלים שטרם שולם לו, לכל חודש איחור במסירה.

כך מוצע בהצעת החוק כי ניתן יהיה להצמיד למדד מחירי תשומות הבנייה למגורים או למדד מחירי תשומות בנייה למסחר ולמשרדים, רק את רכיב הבנייה.

במסגרת כך מוצע כי שר הבינוי והשיכון יקבע בתקנות את אופן חישוב רכיב הבנייה ושטח הדירה, וכי אפשרות ההצמדה תיעשה רק עד למדד הידוע במועד המסירה שנקבע בחוזה המכר, אלא אם האיחור בתשלום נבע ממעשה או מחדל של הרוכש.

סעיף נוסף בהצעת החוק, נוגע לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה

במצב בחוק הקיים, איחור במסירה מעל 60 ימים מזכה את הקונה, החל מהיום הראשון, בפיצוי חודשי בגובה 150% מדמי השכירות בדירה דומה, ולאחר שמונה חודשים - 125%, אך ישנו סעיף הקובע, "חריג", לפיו הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי לא יחול פיצוי על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

במשרד הבינוי הציגו כי על סמך סעיף החריג, בכל החוזים מוכרים מקצים לרוכשים סיכונים שלרוכשים אין כל אפשרות למנוע, ובכך פוטרים את עצמם מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק, ובעקבות כך מוכרים קובעים מועדי מסירה לא ריאליים, כאשר לפי נתוני המשרד איחור ממוצע עומד על 316 ימים.

מצב זה מביא לחוסר ודאות בקרב הקונה, שגם ממשיך לשאת בעלויות שכר הדירה, המשכנתא ועלויות נוספות בגין כך, ובנוסף מספר הרוכשים שתובעים מוכרים ומממשים את זכותם לפיצוי בגין איחור במסירה הוא קטן מאוד.

כך מבקשת הצעת החוק לקבוע כי מוכר יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירה, רק במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה ממעשה או ממחדל של הרוכש, או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של סיכול החוזה כמשמעותו בחוק החוזים.

הסעיף שלישי נוגע לשכר טירחת עורך הדין של המוכר - הוצאות משפטיות

במסגרת החוק הקיים, מוכר רשאי להטיל על קונה, תשלום הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר, כאשר הסכום כולל מע"מ עומד על כ-6,000 שקלים. בדירות שמחירן עולה על כ-4.64 מיליון שקלים, פטורות מהגבלה זו.

במשרד הבינוי ציינו כי מחיר המקסימום נקבע באופן קבוע, ובנוסף רוכשים רבים טועים לחשוב כי עוה"ד של המוכר מייצג אותם בעסקה.

החוק המוצע קובע כי מוכר דירה לא יוכל לגבות בנפרד ממחיר הדירה תשלומים בעד שכר טירחת עורכי דין של המוכר.

משרד הבינוי והשיכון: "100 אלף שקלים ויותר יחסכו לרוכשי דירה"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ציין כי "רוכשים מגיעים בשיניים לדירה, אנחנו מאמינים ש-100 אלף שקלים ויותר יחסכו לרוכשי דירה במסגרת החוק, לעיתים זה הפער אם לזוג צעיר תהייה דירה או לא. במציאות כלכלית לא פשוטה שנופל עליהם עוד דבר ועוד דבר, הם לא תמיד יודעים לקבל את ההחלטות הנכונות, כאשר הם מחשבים את המקום שלהם בתוך העולם הכלכלי. החקיקה הזו חשובה, אני חושב שהיא נוגעת לכל האנשים, ואם טעינו במשהו או לא, אנחנו מציגים את עמדת הממשלה, אם יש משהו שאנחנו צריכים לשפר ולהתאים, אנחנו נמצאים פה. אנחנו חושבים שאנחנו מציעים משהו שקול ואחראי".

ח"כ שלמה קרעי: "התיקון הוא חשוב, אבל למה אנחנו מצמידים את כל המחיר ל-3 שנים, מה לגבי מה שסופק - שלבי ההתקדמות. אם החוזה הוא ל-3 שנים, בשנה הראשונה יש את המסה הקריטית של בטון וברזל, למה בחלק הזה שהקבלן כבר קנה ההצמדה לא יורדת? למה את זה אני צריך להטמיע שנתיים קדימה?" אפשר להסכים שזה עולה באופן לינארי, אז אפשר להצמיד ל-50% משלב מסוים".

פרידמן השיב להצעתו ח"כ קרעי: "אתה מעלה סוגיה שצריך לחשוב עליה".

ח"כ אימאן ח'טיב-יאסין: "זה דיון קריטי במיוחד לזוגות הצעירים, טוב שאנחנו פותחים את החוק והסוגיה הזו, הממשלה צריכה לתת פתרונות מובנים ולאפשר מגורים לאותם זוגות, ולא להמשיך לדבר, ממשלות מתחלפות, ויש לעשות כעת ולא לגלגל את זה הלאה".

בעקבות ויכוח בין ח"כ שלמה קרעי לח"כ אימאן ח'טיב-יאסין שלא עסק בנושא הדיון, הוציא יו"ר הוועדה את הדיון להפסקה, ולאחר ההפסקה קרא לחברי הכנסת להיצמד לנשוא הדיון: "אני אף פעם לא מגביל את רשות הדיבור שלכם, ולכן אני מבקש מכם, שאנחנו דנים בחוק כ"כ חשוב, את כל ההערות שאינן קשורות לחוק, בבקשה תשאירו מחוץ לאולם הוועדה".

ח"כ ינון אזולאי: "יש הרגשה שיש עלייה במחירים ואין מעצורים, כלום אשמים, כולנו אשמים, אבל אתם מבקשים להביא תוכנית ותיקון שהוא מבורך אם נצא מפה עם הבנות, כי אתם בטח גם מאמינים שצריך לעשות תיקונים. רוצים להטיל את כל הרפש על הקבלנים, אבל הממשלה צריכה לדעת שהיא קודם כל צריכה להכניס את היד לכיס שלה, כי אם היינו רואים את זה, היינו רואים קודם טיפול שורש ברמ"י ובמחירי הקרקעות, ולזה הממשלה אחראית. זה שרמ"י מקבלים את הכסף מזומן ואח"כ הקבלנים צריכים לקחת חלק בהלוואה ולגלגל את זה לצעירים. בנוסף, בשביל להביא טופס 4 הקבלן עובר 7 מדורי גיהינום בחברת החשמל, בבטיחות ועוד, בואו נקנוס גם אותם. אם נעשה משהו מערכתי, הדירות יגיעו מהר יותר, הרוכשים ישלמו פחות. ועוד לא דיברנו על המרוויחים הכי גדולים, שזה הבנקים. צריך לעשות את השינוי בשכל, שלא הקבלן ולא הבנק ירוויחו בלי פרופורציה על חשבון הצרכן".

ח"כ נירה שפק: "אנחנו כל פעם בוחנים שורה שורה ולא רואים לרוחב, אני רוצה לדבר על המכלול - כל פעם אנחנו לוקחים פלח, ולא מקדישים דיון להסתכל על המערכת כולה. החוק חשוב, אבל אנחנו לא מצליחים להתרומם, גם נקודת האיזון מאוד חשובה".

ח"כ משה גפני: "התחושה שהמשרד לוקח את החוק הזה כחוק דגל, היה צריך לעשות משהו, אז זורקים את זה על הקבלנים. מה שצריך לעשות זה להכניס יד לכיס ולהוציא כסף, שאנחנו קונים דירה חלק גדול אנחנו משלמים למדינה ולא לקבלן. זה דומה למחירי הדלק שעולים והמדינה לוקחת על זה את רוב הכסף - את הבלו. גם כאן המדינה לוקחת מהזוג הצעיר חלק גדול מהכסף, המדינה היא שותף והיא אומרת מחירי הדירות גבוהים, איך נוריד? שהקבלנים ישלמו. חתמתי על הצעת החוק כי אני מחפש דרך להוריד מחירים, אבל הממשלה צריכה לבוא עם תוכנית כללית. צריך להגיע לפתרון, לא לאמירה פופוליסטית, זה יעבוד רק עם מדיניות שהמדינה אומרת שהיא מורידה מחירים בעצמה".

לי עוז בנון, נציגת מחאת פרויקטי הדיור: אני מייצגת את רוכשי הדירות בפרויקטים השונים במדינת ישראל, שהושקו בממשלות השונות, בניסיון לעזור לזוגות הצעירים. אי-שם ב-2018 זכינו בהגרלה, חשבנו שקיבלנו איזה חלום ותקווה לדירה, אבל היום, שנים אחרי, הקבלן לא עלה על הקרקע, אין היתרים, אבל מיהרו להחתים אותנו על חוזים כדי להצמיד אותנו לממד מחירי הבנייה. מאות אלפי משקי בית לא לקחו בחשבון עלייה שנתית של 8 אחוז. זה מביא אותנו לתוספת של 150 אלף שקלים ומעלה. הקבלנים לא נתנו לנו להקדים תשלומים, אלא אם עושים יד אחת עם הבנקים שמנצלים את העלייה הצפויה".

ח"כ קושניר: "הסוגיה הזו של זוכי תוכניות שעדיין לא עלו בפרויקטים שלהם על הקרקע וכרגע מוצמדים, זה חלק מהנושאים שנצטרך לטפל בהם ולהביא אותם לפתרון, אני מקווה שבחוק הזה. הח'ברה האלה משלמים משכנתאות ושכירות ומשלמים מדד על כלום, צריך לטפל בזה".

נשיא התאחדות הקבלנים: החוק בא לברך אבל בפועל יוצא מקלל

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים: "ליבי עם רוכשי הדירות, אני רוצה לסייע להם, הם הלקוחות שלנו, גם עליהם אנחנו חושבים לצד המחשבה על הענף. הפוזיציה שלי היא כמו של משרד השיכון, אני לא בטוח לגבי האוצר, שרוצה שהמחירים יעלו. החוק הזה בא לברך אבל בפועל יוצא מקלל ובעיתוי אומלל. הייתי מבין אם פתרתם את המשבר והמחירים למטה אז תעשו גם את זה, אבל אתם יודעים שמחירי הדיור יעלו בעקבות החוק הזה, הם יעלו בשיעורים גבוהים יותר. לא רק שהסכום יהיה גבוה יותר, ברגע שהעלות תיכנס למחיר הדירה, הרוכשים ישלמו על זה גם מע"מ ומס רכישה, משרד האוצר שמח, שכן הוא יודע שיקבל את התגמולים על המיסים. מדינת ישראל הרוויחה ב-2021 - 74 מיליארד שקלים ממחירי קרקע ומיסוי על בנייה, זה מה שסייע בהפחתת הגרעון.

"אתם באים לעשות טוב אבל מייצרים רע, זה לא חוק בתוכנית סדורה של משרד השיכון. פעמיים המשרד בשיתוף האוצר יצאו בתוכנית כלכלית וזה היה בתוך התוכנית. משרד השיכון מתנהג בפאניקה שהוא רואה שאין לו יכולת להוריד את מחירי הדירות והוא הולך למהלך פופוליסטי. החוק משנה סדרי עולם, יש רכיב במדינה שלא מוצמד? לא כל שנה מצמידים את הארנונה? מה זה קשור למחירי העגבניות? היטלי השבחה שאני משלם לעירייה כמה שנים מראש זה צמוד למדד והמדד הגבוה בין שני מדדים, למה הגבוה? תצמידו לנמוך. זו שמירה של ערך הכסף".

"הסיפור של 20-80 נולדה מבקשות של רוכשי הדירות, גם המשקיעים וגם הרוכשים רוצים לשלם 80 אחוז בסוף, כי במועד הזה הם ישלמו את המשכנתא. שאתם מבטלים את ההצמדה אתם מונעים את האפשרות לבוא לקראת הדייר, שזה ישולם לקראת קבלת הדירה. אותו רוכש יצטרך לקחת משכנתא באמצע התקופה, והוא ישלם לבנק שהריבית לבנק הוא שליש צמוד לפריים, שליש קבוע ושליש צמוד לריבית. במקום לשלם לקבלן רק את התשומות, הצרכן יצטרך לשלם את כל ההצמדות לבנק".

"העיתוי של החוק הוא אומלל, יש לעשות הרבה שינויים, בהתייחס להצמדה לא יכול להיות שמחיר לא יהיה צמוד בכלל, שיהיה לפחות צמוד לפחות למדד המחירים לצרכן. לצד הגידול בעלויות גם מלאי הדירות יקטן, הבנקים ידרשו הון עצמי גבוה יותר מהקבלנים, וילחצו את הקבלנים למלאי קטן יותר".