אלון לוקסמבורג צודק. הליכי האישור והרישוי נמשכו כאמור שלוש שנים, בעוד שהבנייה תסתיים תוך 8 חודשים, והתוכנית היא לפתוח את המרכז ביוני 2010. המקרה של "סגולה דיזיין" ממחיש את טיעוניו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שיש לפתוח את פקק הביורוקרטיה בהליכי האישור. האם ואיך יעשה זאת? נראה.

לוקסנבורג וארד מקבלים ליווי פיננסי מבנק לאומי. "העירייה תומכת ועוזרת" - הם אומרים, מבלי לפרט.

לפרויקט שני שותפים נוספים, גם הם פעילי נדל"ן לא-מוכרים יחסית:

• יצחק שטרן, הקבלן הראשי, שחתם על חוזה לבניית המרכז, בתמורה של 20.5 מיליון שקל. נציג החברה, ישי רוט, מסביר ל-News1 איך הם מצליחים לבנות תוך שמונה חודשים: "אנחנו משתמשים בשיטות בנייה מודרניות. בנוסף, הבאנו לפרויקט בפתח תקוה את כל הניסיון שרכשנו בבניית בניינים קודמים, ובהם בנייני הלוגיסטיקה של חברת פלייאינג קארגו בעין כרמל ובכנות".

שלמה בנימין חולש על 2.5 מיליון מ"ר

• שלמה בנימין, 50, העומד בראש מינהלת אזורי התעשיה של פתח תקוה, גוף עירוני עם נשימה עצמאית. בראיון ל-News1 הוא מספר: "אזורי התעשיה של פתח תקוה הם הגדולים ביותר במדינה. שטחם הכולל 2.5 מיליון מ"ר - 1.3 מיליון מ"ר בקריית אריה, 700 אלף מ"ר ברמת סיב ו-500 אלף מ"ר בסגולה. תב"ע מאושרות יאפשרו לבנות בעתיד 2.5 מיליון מ"ר נוספים. תפקיד המינהלת הוא לסייע לתעשיינים וליזמים, ולהאיץ ככל האפשר את הוצאת היתרי הבנייה על-ידי העירייה. המינהלת גם אחראית לתחזוקת המרכזים המסחריים. בארבע השנים האחרונות הגיעו לאזורי התעשיה שלנו 1,700 חברות חדשות, בהן חברות מובילות כמו שטראוס וקודאק!".

איך התגבשה העסקה בסגולה?

לוקסנבורג: לפני שלוש שנים ליוויתי, כעורך דין, עסקה שבה רכש לקוח מגרש בסגולה. המוכרת הייתה חברת "מבני סגולה", בבעלות משפחת יצחק לוי. במהלך המו"מ יצרתי קשר עם משפחת לוי. לבסוף החלטתי לקנות ממנה מגרש סמוך, שעליו נבנה את המרכז המסחרי.

אתה לבדך?

לוקסנבורג: לא. שותפי למשרד עורכי הדין, מאיר ארד, שותף איתי גם בעסקי הנדל"ן שלנו.

יש לכם שותפים נוספים?

לוקסנבורג: לא.

קניתם את הקרקע לפני שלוש שנים. מדוע מתחילה הבנייה רק עתה?

לוקסנבורג (נאנח): המגרש היה מיועד לבנייה לתעשיה, והיה צורך לשנות את התב"ע לבנייה מסחרית. כל הידע המשפטי שלנו לא הצליח לזרז את הטיפול, הוועדות דנו ודנו ודנו, ואחת הבעיות היא, שהוועדה המחוזית מתכנסת רק לעתים רחוקות. אתה יודע מתי סוף-סוף הופקדה התוכנית למתן תוקף? ביום חמישי שעבר, ששה ימים לפני הנחת אבן הפינה!

כבר הוצאתם הזמנות לטקס...

לוקסנבורג: נכון, מה אפשר לעשות. יצאנו מתוך הנחה שאכן נקבל את האישור הסופי. אבל ההליכים באמת איטיים מאוד! הליכי האישור נמשכים פי כמה מהבנייה עצמה!

זוהי השקעת הנדל"ן היחידה שלכם?

לוקסנבורג: בהחלט לא! במקביל, נכנסנו להשקעות נוספות. אנחנו בונים, כיזמים, בניין בן 10 דירות בשדרות הקונגרס ברמת גן. בנוסף, למדנו את נושא תמ"א 38 והחלטנו להיכנס לנושא בהיקף גדול. כיום אנחנו שותפים ביותר מ-10 עסקות מסוג זה, יחד עם קבוצת אקוסיט.

צריך להבהיר: מטרתה של תמ"א 38 היא לחזק את היסודות בבניינים ישנים, כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה. על-פי התוכנית, הקבלן המחזק את הבניין יקבל זכויות בנייה נוספות על הגג, ואף ייתן לדיירים מעלית ושיפוץ חיצוני על חשבונו. העסקות מעטות לפי שעה, אך הפעילות הולכת וגדלה. ארד-לוקסנבורג, על-פי הנתונים שמסרו ל-News1, הם בין המובילים בנושא. לא פלא, כי בנייה בשיטה זו כרוכה בהיבטים משפטיים לא מעטים.

מה יהיה במרכז המסחרי בסגולה?

לוקסנבורג: שלוש קומות, 7,200 סך הכל, ועוד חניון עילי בן 80 מקומות. סיימנו להשכיר את קומה א', בת 3,200 מ"ר. השוכר העיקרי היא קבוצת ביתילי-איתני, ששכרה 2,000 מ"ר לחנויות שלה. עמינח סנטר שכרה 400 מ"ר, וחברות טרקלין חשמל וד"ר גב שכרו 270 מ"ר כל אחת, בקומה זו יהיה גם בית קפה של ארומה, בן 170 מ"ר.

כמה ישלמו?

לוקסמבורג: 120 שקל למ"ר לחודש, או אחוזים מהמחזור (המקובל הוא 2.5% עד 10%, אך בית הקפה משלם יותר).

מה לגבי שתי הקומות האחרות?

לוקסנבורג: כל קומה נוספת תהיה בת 2,000 מ"ר. יש מגעים להשכיר שטחים לרשתות ויזמים נוספים, אך טרם נחתמו הסכמים.