עיריית ת"א הוציאה מכרז למכירת מגרש בן 1.35 דונם במרכז העיר, הידוע כמתחם שוק בצלאל, ומיועד לבנית 125 דירות. כפי שפורסם בשבוע שעבר ב-NFC , מבקשת העיריה מחיר מינימום של 5.5 מיליון דולר, שהם 44,000 דולר לקרקע לדירה. המחיר למעשה נמוך יותר, כי כלולות בו גם זכויות בנייה לקולנוע בן 900 מ"ר. זהו מחיר נמוך מאוד לת"א, בפרט למרכז העיר, שיש בו מעט מאוד מגרשים פנויים. בעבר ביקשו מחיר גבוה כמעט פי שלושה.
איך ומדוע נפל המחיר?
העיריה מתכננת זה תשע שנים למכור את המגרש. בשנת 2000 הוציא השמאי שמואל פן, שומה שאמדה את שווי המגרש בכ-14 מיליון דולר, שהם 112,000 דולר לקרקע לדירה. כבר בזמנו אמרו שהשומה מופרזת. זמן קצר לאחר שהוכנה, פרצה האינתיפאדה, המשק בכלל והנדל"ן בפרט נכנסו למיתון, והמחירים צנחו.
בשנים 2001-2003 הוציאה העיריה שלושה מכרזים למכירת המגרש. 10 קבלנים הגיעו לסיורים בשטח, אך רק שלוש חברות הגישו הצעות בפועל - משולם לוינשטיין, אזורים ורמט (שתי האחרונות במשותף). כל החברות הציעו מחיר כמעט אחיד, בין 23.5 ל-24.5 מיליון שקל, שהיו אז 5.5 מיליון דולר. העיריה ביטלה את המכרז הראשון בטענה שהמחירים שהוצעו אינם די גבוהים, בית המשפט העליון ביטל את המכרז השני, ואילו המכרז השלישי בוטל מעצמו, כי המשתתף היחיד, חברת לוינשטיין, לא הציעה מחיר.
במקביל, בשנת 2002, בדקו סטודנטים של בית ספר למינהל עסקים את הפרוייקט, והגיעו למסקנה ששוויו 6 עד 7.4 מיליון דולר. זמן קצר לאחר מכן הציעו חברות מחירים נמוכים בהרבה.
המחיר שמדובר עליו גם כיום, במכרז הרביעי, הוא 5.5 מיליון דולר, כלומר 44,000 דולר לקרקע לדירה. זוהי נפילה של 61% לעומת האומדן של פן. חלק מהנפילה מוסבר בכך ששוק הנדל"ן נכנס למיתון עמוק. נכון, בשנה האחרונה מורגש ביקוש גובר לדירות יוקרה, אך הדירות במתחם שוק בצלאל מיועדות בעיקר לזוגות צעירים, לאוכלוסיה מהסוג של דיירי רחוב שינקין ולבעלי אמצעים מצומצמים. כוח הקניה של אלה עדיין נמוך, והביקוש שלהם הוא לדירות בינוני ופחות.
סיבה נוספת, ואולי עיקרית, לביקוש המועט ולמחירים הירודים, הן המטלות הקשות שמציגה העיריה בפני הזוכה. יהיה עליו לבנות חניון ציבורי בן 220 מקומות, לחדש את התשתית ולהרחיב את הכבישים בכל המתחם, לבנות למען העיריה שתי קומות בשטח כולל של 800 מ"ר, וכל זאת ללא תשלום.
אך הבעיה העיקרית העלולה להכשיל את המכרז, היא הדרישה החדשה שלא היתה בעבר, לפיה יהיה על היזם לפנות בעצמו ועל חשבונו דוכנים, שמספרם אינו ידוע, ברחוב בצלאל. פעם היו במקום ארבעה דוכני פלאפל, שלושה פונו, נשאר אחד. פתאום מגלה המכרז שבמקום יש "דוכנים", ולא נאמר כמה (המפה שצורפה לתוכנית לא ברורה). הצרה העיקרית היא שהעיריה עשתה הסדר עם בעלי הדוכנים: הם שילמו לה סכום כסף לא ידוע, ובתמורה הפכו מדיירים חסרי זכויות לדיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר. אי אפשר להתחיל בבנייה ללא פינוי הדיירים. היזם יכול לכאורה לפנותם בהסכם, אך העיריה ניסתה בעבר דרך זו, ונכשלה. האפשרות היחידה הפתוחה בפני היזם תהיה לפנות לבית המשפט ולבקש צו פינוי נגד הדיירים, תוך תשלום בגובה 60% משווי השטח, ותוך סחבת של חודשים רבים, אם לא שנים, והוצאה של מיליוני שקלים. ספק אם יזם רציני יהיה מוכן להכניס את ראשו למיטה החולה הזאת.
