הריבית ירדה ושוק הנדל"ן בהתעוררות הדרגתית

בחודשים האחרונים בנק ישראל הוריד את הריבית פעמיים: לראשונה בנובמבר 2025, ובפעם השנייה בינואר האחרון. הורדת הריבית בשתי פעימות הובילה לכך שריבית בנק ישראל עומדת כיום על 4%, עם הפחתה מצטברת של 0.5% בשתי הפעימות הללו. אין מדובר בתיקון טכני במדיניות הכלכלית של ישראל-אלא שינוי כיוון של ממש. אחרי תקופה ממושכת של קיפאון בענף הנדל"ן על-רקע המלחמה, אי-ודאות ביטחונית ועלויות מימון גבוהות - מתחילה לה תזוזה זהירה במשק.

בכל פרויקט נדל"ני הריבית היא משתנה יסוד. בעולם ההתחדשות העירונית בו הכדאיות של פרויקט תלויה במימון ארוך טווח ובמרווחים רגישים, השפעת הריבית משמעותית במיוחד, וככל שערך הריבית משתנה כך האיזון הכלכלי. בימים אלו פרויקטים שהוקפאו חוזרים לבחינה, יזמים בודקים מחדש מכרזי קרקע, ותוכניות שנדחו בתקופת אי-הוודאות חוזרות להיבחן מחדש.

גם בצד של הרוכשים מורגשת תנועה, ומי שישב על הגדר לאורך חודשים ארוכים חוזר לשיח עם הבנקים והיזמים, בין היתר בגלל ששוק המשכנתאות מגיב בעלייה מדודה בפניות ובמחזורי הלוואות, וזוגות צעירים מתחילים לחוש בהקלה מסוימת. לא מדובר במהפכה של ממש ושינוי מלא של התמונה העגומה כי סביבת הריבית עדיין גבוהה בהשוואה לעשור הקודם, וההון העצמי נותר חסם מרכזי.

חשוב להבין שהשוק לא מגיב למצב הקיים בלבד, אלא גם לתחזיות; כיום מעריכים כלכלנים כי ייתכנו הורדות ריבית נוספות במהלך 2026, שעשויות להביא את הריבית לרמה של 3.25%-3.5% עד סוף השנה. עצם התחזית הזו כבר משפיעה על ההתנהלות בשטח.

עם זאת, צריך להיזהר מאופטימיות יתר לגבי שגשוג שוק הנדל"ן בארץ. מלאי הדירות הקיים עדיין גבוה יחסית, עלויות הבנייה נותרו משמעותיות, והרגולציה לא משתנה בקצב דומה לקצב המדיניות המוניטרית. לכן ההשפעה על המחירים בטווח הקצר צפויה להיות מתונה. עליות חדות ומהירות אינן עתידות להגיע, אבל מצופה לנו בענף הליך הדרגתי של התייצבות. מידת היציבות והאמון שמגמה זו תמשך היא שתקבע את עומק ההתאוששות, ולא בהכרח שיעור הריבית - בניגוד לכל מי שחושב שהיא המשפיעה העיקרית על היציאה מהקיפאון.

אם ירידות הריבית יתבססו על שיפור ביטחוני או כלכלי, נחזה בהאצה בביקושים ובהנעת פרויקטים, בטח בתחום ההתחדשות העירונית, אשר היצע עתידי יכול להשפיע על רמות המחירים בטווח הארוך. אבל, אין ספק שאנחנו יוצאים בהדרגה מתקופת ההמתנה, ויש להיזהר מלפתח ציפיות על כך ששוק הנדל"ן הישראלי יחזור לימי הריבית האפסית. הכיוון השתנה, ועכשיו צריך לשאול שאלות בנוגע לקצב.

מכאן, שהורדת הריבית היא תנאי הכרחי להתנעת ענף הנדל"ן בישראל, אך אינה תנאי מספק. התאוששות עמוקה תגיע רק אם סביבת המימון תתייצב לאורך זמן, המערכת התכנונית תאפשר הוצאה יעילה של פרויקטים אל הפועל, והציבור יחזור לפעול מתוך ביטחון ולא מתוך חשש. יש לזכור שאמנם הקיפאון נסדק, אך ההתאוששות תיבנה בסבלנות.