זה היה השבוע של דורון אביב, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הנדל"ן אוסיף השקעות. ביום שני כינס עתונאים במשרדו, ובדרכו השקטה הודיע על שורת פרויקטים לדירות, משרדים, מרפאות, בארץ ובחו"ל. במקביל, קידם את השתתפות חברתו במכרז-ענק של הרכבת התחתית בת"א, שיוכרע בימים הקרובים.

אתמול התברר, כי עיסקה שעשה אשתקד עם בית החולים "אסותא" תאפשר לאיש הנדל"ן ישעיהו בוימגלרין מארה"ב לבנות דירות יוקרה בצפון ת"א, ולהזרים לגד זאבי 110 מיליון שקל, לשיפור נזילותו.

אביב, 49, מהנדס בהשכלתו, עבד שנים רבות בחברות אביב ואוסיף, שהבעלות עליהן דומה. הוא הגיע לתפקיד משנה למנכ"ל, אך כל השנים פעל בצידו של אביו, משה אביב המנוח, גדול הקבלנים הפרטיים בישראל ואחד מאריות הענף. לפני ארבע ורבע שנים התהפך כל עולמו: משה אביב, בן 69, יצא, בחול המועד סוכות, לרכב על סוסה, נפל, נחבט בראשו, וביום "הושענא רבה" הלך לעולמו. בבת אחת נפל הניהול על דורון, ובמידה רבה גם על אחותו, דפנה הרלב.

בחודשים הראשונים שמר על פרופיל נמוך מאוד, עבד ופעל בענווה לצילו של האב המנוח הנערץ. לפני שלוש שנים, כשחנך את "מרכז ויצמן" בצפון תל אביב, הזכיר, כמצוות כיבוד אב, שהפרויקט יוזם ונבנה על-ידי אביו. כשסיים את בנית המגדל בן 236 המטרים, הגבוה ביותר בישראל, ברמת גן, החליט לקרוא לו על שם האבא. בשיחות פרטיות ועיסקיות, הזכיר שוב ושוב את אביו.

בהדרגה התאוששו, הוא ואחותו, ונטלו לידם את רסן החברה, בביטחון הולך וגובר. ביום שני השבוע הציג, כבקי ורגיל, את העיסקות האחרונות של חברתו ואת תוכניות הפיתוח שלה. הפסדי השנים האחרונות לא הוזכרו, והםיפורטו בהמשך.

22 אלף דולר לקרקע לדירה על הכרמל

דורון אביב פירט את העיסקות והתוכניות האחרונות של החברה: היא זכתה במכרז של עירית ת"א, וקנתה מיתחם ל-1,300 דירות בהוד השרון, בעיסקה לפי 31%. היא קנתה ממשפחת אברהם רייס מניו-יורק מיתחם לבנית 1,060 דירות על הכרמל, בחיפה, ב-23 מיליון דולר, שהם מחיר-מציאה של פחות מ-22,000 דולר לקרקע לדירה (יהיה אומנם הטל השבחה של מיליוני דולרים, אבל אביב לא נראה מודאג).

הוא בונה, עם חברת אמריקה-ישראל, 79 דירות בהרצליה, ויגדיל את הפרויקט ל-130 דירות. החברה ממשיכה לבנות 450 דירות ברמת אביב ג', ומחציתן כבר נמכרו. היא גם תבנה בקרוב 127 דירות בפארק צמרת בצפון ת"א.

כן תבנה אוסיף, עם אלוני-חץ, 81 אלף מ"ר נכסים מניבים ברחובות. שתי החברות ישקיעו 430 מיליון שקל בבנית בית החולים החדש של "אסותא", ברמת החי"ל, מעבר לירקון. המגרש בצפון תל אביב יתפנה בעוד שנתים, וישעיהו בוימלגרין יבנה עליו 240דירות יוקרה. אוסיף גם תעביר בשנים הקרובות עד 30 אחוז מפעילותה לחו"ל, בעיקר למזרח אירופה, אולי גם לאנגליה, בהשקעה של עד 300 מיליון אירו.

אם לא די בכך, הרי שאוסיף, כך התברר, שותפה בקבוצת ספידן, שהיא אחד משלושת המתמודדים הסופיים במכרז לבנית הרכבת התחתית ("הקלה") בתל אביב. מנהלי אוסיף ממתינים בצפייה לתוצאות המכרז, אולי כבר בימים הקרובים. החברה שותפה גם בפרויקט להתפלת 30 מיליון קוב מי ים בפלמחים, ומשתתפת במכרז לפרויקט דומה בחדרה.

"החברה רווחית, ההפסדים חשבונאיים"

- מנין יבואו מאות מיליוני הדולרים הדרושים למימון תוכנית הענק הללו?

- אביב: אנחנו גם מממשים נכסים. מתנהל מו"מ מתקדם למכירת 50% ממרכז ויצמן (הקונה היא חברת הביטוח מגדל, שתשלם כ-130 מיליון שקל). הפרויקט ברמת אביב ג' רווחי מאוד, ויסתיים ברווח של 270 מיליון שקל. מכירת כל הדירות בפרויקטים שצוינו תכסה את ההשקעות ותותיר רווח. מימשנו את השקעתנו במרכז מסחרי בסופיה, ברווח הון של 40 מיליון שקל.

- אבל מי יממן את השקעות הענק של מבנים להשכרה בת"א (אסותא) וברחובות?

- אביב: יהיה לנו גם מימון חיצוני, למשל הלואות לזמן ארוך מבנקים. בשנתים הקרובות גם נגייס 230 מיליון שקל כתוצאה ממימוש אופציות בבורסה. להשקעות בחוץ לארץ אפשר לקבל מימון בנקאי חיצוני בהיקף גדול ובתנאים טובים.

- הכל טוב ויפה, אך אוסיף ממשיכה להפסיד שנה אחרי שנה.

- האמן לי, החברה רווחית. ההפסדים הם בעיקר חשבונאיים, כתוצאה מההנחיות של לשכת רואי חשבון וגופים אחרים, לרשום הוצאות שונות, בעיקר הוצאות מימון, לפני רישום ההכנסות. הפרויקטים שלנו רווחיים.

הפסידה 123 מיליון שקל ב-4 שנים

אוסיף הפסידה 123 מיליון שקל בארבע השנים האחרונות - 50.8 מיליון שקל ב-2002, 41.8 מיליון ב-2003, 2.9 מיליון שקל אשתקד ו-27.3 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2005. אבל דורון אביב אינו נראה מודאג, לפחות לא לפי ניהול העסקים השוטפים.

לדוגמא, הוא קנה את המגרש בחיפה בעיסקת מזומן, אחרי שמשפחת רייס דחתה הצעה של אפריקה-ישראל, לקנות אותו בעיסקת מזומנים. דורון אביב הפגין השבוע אופטימיות, והוא צופה לרווחים גדולים בשנים הקרובות. הוא מנהל את החברה בפרופיל נמוך יחסית, אינו רץ לתקשורת.

יש גם עיסקות שלא הוזכרו השבוע. למשל, סיום מכירתם של 280 מגרשים לקוטג'ים בתל מונד, במחירים שלא דווחו. דוגמא אחרת: באוקטובר 2004 קנתה אוסיף מפרטיים מגרש ברחוב אלתרמן בהרצליה, ב-8.8 מיליון דולר, ואחרי פחות משנה מכרה 50% ממנו ב-4 מיליון דולר, כלומר לכאורה במחיר הפסד. נושא אחר הוא מגדל משה אביב, שנותרו בו שטחים ניכרים למכירה, בעיקר דירות-יוקרה בקומות העליונות. מחירי ההשכרה הלכו וירדו בשנים האחרונות, בשל השפל בשוק המשרדים, ופגעו ברווחיות הפרויקט.

חברת אביב עצמה עברה, לפני כשנה וחצי, ממשרדיה הצנועים בבית הקרן, ברחוב ביאליק ברמת גן, לקומה ה-47 של מגדל משה אביב. המשרדים נראים כמו שהאב המנוח היה רוצה שיראו, וכמו שבנו ובתו אוהבים: מרווחים, יעילים, עם כל הציוד הטכנולוגי הדרוש, אך ללא כל פאר ראוותני ומיותר. כך, אגב, בנתה חברת משה אביב מגדלי משרדים בתל אביב וערים שכנות, במשך שנים רבות.

קנה בקומה ה-66, גר מול הים

בני משפחת אביב הם בעלי 74% בחברת אוסיף, באמצעות שתי חברות משפחתיות. האם, רחל, מחזיקה 3.8%, ודורון ודפנה מחזיקים אישית כל אחד כ-0.6% בחברה. המשקיע אלי הרוני מאנגליה ושלום פפיר מבורסת היהלומים מחזיקים חבילות קטנות של מניות. אין ספק, שדורון אביב הוא בעל השליטה להלכה ולמעשה.

אוסיף היא החברה היזמת, ואביב היא החברה הקבלנית. על-פי פרסום מ-2004, הרוויחה אביב כ-60 מיליון שקל מעבודות קבלניות, כקבלן ראשי בפרויקטים של אוסיף. נתון זה יש להעמיד מול נתוני ההפסד של אוסיף.

דורון אביב מתגורר בוילה ברחוב גלי התכלת, הרצליה פיתוח, בסמוך לוילה של הוריו, שעתה מתגוררת בה רק האם. ב-2001 קנה מחברת אוסיף את הקומה העליונה, ה-66, העגולה, בת 690 מ"ר, במגדל משה אביב, ב-2.1 מיליון דולר. הקומה כמו הקומות הסמוכות לה, מיועדת למגורים. אבל דורון אביב החליט שלא להתגורר בה, וככל הידוע חילק אותה למספר דירות להשכרה. הוא מעדיף להמשיך ולגור מול חוף הים.