בהמשך נפתחה הישיבה לדיון ושאלות מצד חברי הכנסת, גורמים מקצועיים ונציגי השוק. ח"כ נירה שפק: "על בסיס מה נקבע מי זכאי להתמודד? הייתי רוצה רשימת תבחינים שכל יזם ידע מה היא ואם הוא עומד בתנאים, שיתמודד. האם נלקחה בחשבון תקופת הביורוקרטיה הארוכה מול המוסדות המקומיים?. אם רוצים לתמרץ צעירים, מבוגרים, בעלי מוגבלויות, אפשר לתמרץ בתמהיל את מי שמשכיר לאוכלוסיות אלה. בנוסף מה היא ההגדרה לפריפריה?"

יעל לינדנברג, רכזת שיכון באגף התקציבים: "אין לי דרך לעקוף את רשויות התכנון. הן יכולות לעכב כל פרויקט, בין בנייה ובין השכרה. אנחנו יודעים שיש רצון גבוה יותר של הרשויות המקומיות לשכירות על פני בעלות, לכן אנחנו חושבים שהסיכוי של טרפוד כאן הוא הרבה יותר נמוך".

ח"כ אורלי לוי אבקסיס: "לגבי הכדאיות בפריפריה, עלות הבנייה בכל מקום בארץ היא אותה עלות, יגיעו ויגידו לך אותן חברות גדולות, שאין להן כדאיות כ"כ גדולה בפריפריה, אני מציעה לעשות ניוד זכויות -זכות לבנות במרכז הארץ, מה שכמובן ייתן לו נתח של הכנסה גדולה יותר, תותנה בבניית פרויקט בפריפריה, כך נהפוך את הבנייה בפריפריה לכדאית".

ח"כ ולדימיר בליאק: "בסופו של דבר המטרה שלנו לטווח ארוך היא ליצור מלאי מספק של דירות. באופן כללי אני מברך על הרפורמה, המודל הדיפרנציאלי הוא נכון, בלבד שהוא יתחיל לפחות ב-10 שנים. לא הבנתי מדוע הוצאתם מהתוכנית את היחידים, לא השתכנעתי מהנימוקים של תחזוקה ותפעול, אם מדברים על נפח הפעילות, בואו נגדיר אותה. ראיתי יחידים והמון חברות קטנות שהצליחו לפעול בהיקפים גדולים, לדעתי צורת ההתאגדות לא נכונה בעניין הזה. גם קביעה של 20 דירות - זה מדיר פרויקטים קטנים. לעניין תקופת המעבר, אני מציע להאריכה עד לתום 2022".

ח"כ ינון אזולאי: "במגזר החרדי לצורך העניין, יש משפחות מרובות ילדים, האם יש לזה מענה מבחינת גודל הדירות? גם לגבי משפחות עם ילדים עם מוגבלויות זה קריטי. בנוסף ההגבלה לבניינים עם 20 יחידות ומעלה, במגזר החרדי אין כמעט בניינים כאלה".

ח"כ איתן גינזבורג: "המודל לפיו בעוד 20 שנה ימכרו את הדירות הללו יגרום לכך שאם לא מייצרים מלאי ארוך טווח למוצר, לא יהיה פתרון לדור העתידי. אם אנחנו רוצים ליצור מוצר עם מסה משמעותית בשוק, עניין הארכת התקופה לאורך חייו של בניין, הוא נדרש. בכל רגע נתון שדיירים עוזבים את הדירה הזו, שתמיד יהיה מלאי בו הצעיר הבא, הזכאי הבא, יוכל לגשת למלאי הנמצא בשוק".

ראול סרוגו, התאחדות בוני הארץ: "המסלול של ה-5 שנים תפס תאוצה בשנים האחרונות, לקח זמן עד שהקבלנים למדו את החוק, בשנת 2020, למעלה מ-2,000 דירות נבנו בשיטה הזו והושכרו ל-5 שנים. לא מדובר בפרויקטים להשכרה, מדובר בפרויקטים שנבנו במחיר מלא, והקבלן ייעד להשכרה לתקופה לא קצרה. יש פה משהו שעובד, הוא טוב ליזמים. יכול להיות שהפתרון הוא ייעוד קרקע לדירות להשכרה לתמיד, אבל בינתיים אנחנו צריכים לייצר כל שנה 20 אלף דירות לשכירות ארוכת טווח, אנחנו רחוקים מאוד מהיעד הזה, לכן עד אז, הפתרון של ה-7-5 שנים, הוא פתרון ביניים שנותן מענה טוב שמוריד לחץ משוק הדיור בנוסף - הטבת המס נשמעת גבוה, אבל היא בסה"כ 30 אלף שקל לדירה בלבד. בכל המדינה מדובר ב-100 מיליון שקל, לא יותר. לעומת זאת במסגרת דירה להשכיר, ההטבות הן של 300 אלף שקל, זה פער אדיר".

דוב צור, התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אי אפשר לבנות דירות להשכרה שאין הון זמין להשקעה לטווחים ארוכים, הקבלנים הגדולים ביותר מוגבלים בכסף שהם יכולים להעמיד לצורך כך, אם מישהו חושב שהוא יוכל לגרום להם לרתק הון ל-15-20 שנה בלי הטבה משמעותית, הוא טועה. המדינה נותנת הטבה גדולה מאוד בדירה להשכיר, ההטבה בהשקעות הון היא של 30 אלף, לכן יש חוסר הלימה. האוצר דיבר על 12% תשואה, שמעתי את זה בתדהמה. לא כל השנים זה עליית מחיר. איש לא יכנס לזה אם לא נבטיח תשואה סבירה שהחוק הקיים נותן, ועדיין, גם בחוק הקיים לא הצטרפו הרבה מידי. הגידול של 2,000 דירות שדובר עליו מצד האוצר, נובע מכך שיזמים שקיבלו הטבות משתלמות בדירה להשכיר, הגישו גם להטבה של השקעות הון וקיבלו. אני חושב שהחוק לא נכשל, יש כבר היום מנגנון בחוק הקיים שמאפשר הארכה של התקופה ונותן דחייה של המס. למה זה לא הולך, כי שוק ההון לא יצטרף לזה בתשואה הקיימת. אז לא נכון לבטל את החוק הקיים".

ירון גינדי, לשכת יועצי המס: "החוק יביא בדיוק לתוצאה הפוכה, הוא יהרוג את שוק ההשכרה, כי אתם פוגעים בכל המנגנונים של הרחבת השוק, מ-א' עד ת'. היזמים קונים קרקעות, בונים דירות, הם לא צריכים אתכם. שאני אספר ליזם על התנאים בחוק המוצע הוא יצחק, ימכור את הדירות ויקנה את הקרקע הבאה כדי למכור עוד. בחוק הקיים כיום שכנעתם חלק קטן, אתם צריכים להביא חוק שיעשה שינוי דרמטי בכדאיות של היזם. בנוסף הוצאתם את כל היחידים והחברות שקופות - חברת בית שכל התאגדותה לבנות בניין, היא מחוץ החוק משום מה. בנוסף החוק המוצע גם פוגע בעיקרון היזמי המרכזי - הקבלן יוכל למכור רק 34% במקום 50% בחוק הקיים, שוכחים שמי שקובע אם תהייה הבנייה זה הבנקים, אם אין אפשרות להחזר, הבנק לא ייתן את הכסף. במצב המוצע לא יהיה מימון כי אין וודאות מבחינת הבנקים, אתם תראו שיבנו פה פחות דירות להשכרה".

שי כהן, לשכת רואי החשבון: "התשואה לשכירות היא אפסית בישראל, זו הסיבה שאין דירות להשכרה, כי שיש שניים וחצי עד שלושה אחויז תשואה, אנשים לא בונים להשכרה. הטבת המס בחוק מעלות את התשואה זה בעשיריות האחוז, זה מסתכם ב-30 אלף שקל לדירה. נזכור את חוק שטרית ב-2007 להשכרה לטווח ארוך, שלא היה פרויקט אחד שנכנס אליו, ושם היו הטבות מופלגות. בנוסף, בנוגע לתקופת המעבר, לא סביר לשנות את כללי המשחק כבר באמצע 2022".

אוראל יפרח, סמנכ"ל החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', השיב לדברים: "ישבתי פה בזמן הצגת תוכנית דירה להשכיר ושמענו אותם דברים, שאיש לא ירצה לקחת חלק, ויש היום כאמור 20 אלף דירות בהליכים שונים במסגרת הפרויקט. אנחנו מדברים על פרויקטים של 100 אחוז שכירות ל-20 שנה. אני מסכים שכאשר הפרויקט רק התחיל, המחירים של אובדן ערך קרקע היו 200 אלף שקל, אבל על-פי נתונים אחרונים ל-2021, לא רק שלא הייתה הנחה, מחירי הקרקע היו זהים למחירי השיווק של פרויקטים למכירה.

"לעניין התשואות, זרקו פה 2%, תשואה בוחנים לפי תשואה על ההון העצמי, במודל כלכלי, לקחנו בחשבון 60 אחוז להשכרה והיתר למכירה. 2 דברים מעלים את התשואות - 1 זה המינוף, להתעלם מזה כאשר שמדברים על ההון העצמי, זה לא נכון. בנוסף צריך לזכור שחלק ניכר מהדירות בפרויקטים האלה נמכרות בשוק החופשי למחרת בבוקר. בהנחה שאותן דירות נמכרות ברווח של 300 אלף שקל, ולוקחים את הרווח בתקופת ההשכרה והרווח במכירה העתידית, אז כן חד-משמעי, בנתונים האלה, התשואות הן בין 9 ל -12 אחוזים, תלוי אזור ופרויקט.

"אנחנו יוצרים מדיניות חדשה ונכונה, אני חושב שזוג צעיר צריך לקבל וודאות בדיור, 5 שנים - בטח שכל שנה אפשר לשנות דייר, זה לא וודאות ויציבות. המטרה היא ליצור אלטרנטיבה אמתית לדיור בבעלות. לכן צריך לתת וודאות, יציבות, שכר דירה קבוע, תחזוקה. לדעתי כל אלה לא יכולים להינתן בטווח של 5 שנים".

אלה ובר, עיריית ת"א ונציגת השלטון המקומי: "אנחנו מברכים ותומכים ברפורמה, משבר הדיור ייפתר בפתרונות בתחום השכירות. בת"א 53% ממשקי הבית הם שוכרים, 246 אלף נפש. לצד כך המוצר שאנחנו רוצים לקבל הוא שכירות בטוחה, ארוכת טווח, שעומדת על 20 שנה, שכירות הולמת עם עליית מחירים קבועה ונתונה. כל נושא הטבות המס מאוד מוכר בעולם בטיפול בקשיי מס. השוכרים בת"א הם לא רק המשפחות עם הילדים, אלא גם קשישים, בעיר 8% קשישים ששוכרים והמגמה תלך ותעלה. צריך לדאוג גם להם. כך גם אנשים עם מוגבלויות, שלא יוכלו לעבור כל כמה שנים מקום".

ח"כ נעמה לזימי: "השיח פה הפך אותי חיובית יותר לגבי הרפורמה. לעניין התשואה יש דברים לא ברורים. חשוב גם שיהיה מענה לגיוון בגדלי הדירות, יש הרבה אנשים היום שבוחרים לגור לבד. בנוסף צריך לזכור לצד התשואה גם את התמורות, אני רואה שיהיו חברות שיתמכו בדבר הזה ויפעלו במישור הזה במיוחד ויסבו פעילות לכך, וזה דבר שזה חיובי בעניין התחזוקה והבנת הרווחיות וכדומה. לא כל החברות חייבות לעשות הכל. לצד כך, צריך לראות איך זה יופנה לאוכלוסייה שאינה בעשירונים העליונים".

ח"כ אופיר כץ: "אני חושב שיש התעלמות מהרשויות בחוק המוצע, צריך לבחון בכל רשות למי זה מתאים - למפות. איפה שיש ביקוש, צריך לראות איך מתמרצים ראש עיר שמקדם דיור כזה להשכרה".

יו"ר הוועדה סיכם את הדיון: "כפי שאמרתי בתחילת הדיון - נצטרך למצוא מאזן בין הרצון שלנו להגדיל את המלאי של הדיור לשכירות ארוכת טווח לבין לא להרוג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, אי-אחרת לא יקרה כלום, לכן צריך להיות מאוד זעירים. יש פער מאוד גדול בתפיסת העולם על המודל כלכלי, לגבי גובה התשואות, אבקש שתציגו בפנינו אנשי המקצוע בדיון הבא את המודל הכלכלי, איך אתם מתייחסים אליו.

"מבחינת המודל המדורג ותקופת המעבר, זה משהו שנצטרך לשקול. גמישות השוק ומגוון השחקנים, זה משהו שתורם להגדלת המלאי ולא גורע, לכן אנשים פרטיים וחברות שקופות, עד עכשיו לא הצלחתי להשתכנע למה הם בחוץ.

"לגבי הפריפריה, החלוקה של מדד פריפריאלי ומצב סוציו, לא בטוח שהיא נכונה. כי אנחנו בוחנים כדאיות כלכלית ויכול להיות עיר אחת בפריפריה ששמה כדאי מאוד לבנות כלכלית ושמה אולי לא צריך לתת את ההנחות, ואולי עיר אחרת שהמצב הפוך, לכן אולי צריך לתת מדד אחר, אני מעלה את זה ותחשבו על הצעות.

"כל נושא התחדשות העירונית, פינוי בינוי, שינוי יעוד, ומבנים קיימים, אם אנחנו רוצים להגדיל את המלאי של השכירות לטווח ארוך, אני לא מבין למה זה בחוץ. זה הזמן לפתור את זה ולקבל החלטה.

"לגבי הגבלה של כמות הדירות כדי לתת יתרון לגודל אני מבין את זה, מצד שני אני גר בשכונה באשקלון רוב הבניינים שם זה 4 קומות, בבניין שאני גר בו זה 14 דירות, למה הם לא מתאימים לפרויקט הזה, אני מתקשה להבין. בנוסף מה שאמר ינון אזולאי לגבי 20 דירות חיזק לי את זה, במגזר החרדי אין כמעט פרויקטים כאלה, יש הגבלת קומות.

"יש פה הרבה שאלות ונושאים שנצטרך לטייב בדרכנו לאישור החוק. אני מציע שאת הדיון הבא נפתח עם המודל הכלכלי ואח"כ עם התשובות לשאלות שעלו".