|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
תוכנית השימור: 51 תביעות ב-360 מיליון ש'
|
חמש שנים לאחר אישור תוכנית השימור בתל אביב, הצטרפו אליה רק בניינים מעטים ● מומחים חושפים את הבעיות ● מחלוקת שמאים בכירים על הטל השבחה ● באין ברירה, העירייה משקיעה מיליונים בקרן, הקונה את זכויות הבנייה
|
|
תוכנית צולעת [צילום אילוסטרציה: אלי אלון]
|
|
|
|
|
|
|
מאות מתושבי תל אביב הגישו בשנים האחרונות 51 תביעות נגד העירייה, בסכום כולל של 360 מיליון שקל. כך חשף (יום ה', 6.6.13) שמאי המקרקעין אלי יהל. התביעות הוגשו בגין תוכנית השימור שאישרה העירייה לגבי 980 בנייני מגורים בעיר, מהם 190 בשימור מחמיר. נתון זה, ופרטים מאחורי הקלעים על עסקי הנדל"ן למגורים של תל אביב, נחשפו במהלך יום עיון שנערך בעיר, מטעם משרד עוה"ד צבי שוב, מומחה מוביל בתחום הנדל"ן. התוכנית כולה צולעת, כפי שנראה בהמשך. הכינוס רב-המשתתפים נערך בעיתוי הטוב ביותר: בבוקרו של אותו יום הודיעה קבוצת חג'ג' על עסקת השימור הגדולה ביותר של העיר: שמונה בתים בבעלות הקבוצה, במרכז העיר, ישומרו, וזכויות הבנייה שלהם יועברו לקבוצה, כדי שתוכל לבנות עוד 9 קומות במשרדים במגדלים בדרום הקריה. עסקה זו חלה על 5% מ-190 הבתים שאושרו לפני חמש שנים בתוכנית השימור 2650ב, המדברת על שימור מחמיר. עו"ד צבי שוב: "בשימור מחמיר אסור לבנות על המגרש, והתמריץ הכלכלי היחיד לבעלים, מול הוצאות השימור הכבדות, הוא לנייד זכויות בנייה למגרש אחר. לשם כך עליהם למצוא מגרש כזה, להכין עליו תוכניות בנייה מפורטות, להביאו לאישור הוועדה המקומית, ולשלם מס על רווחיהם מעליית ערך הנכס. התוצאה היא, שרק בניינים מעטים שומרו עד היום!". יהל: "תוכנית השימור 2650ב' פגיעתה רעה, גם לבעלי הבתים, גם לדירות וגם לעירייה. בפועל, שימרו עד היום מעט מאוד בתים. התוכנית היא עונש לדיירים. הם גם נדרשים לשלם הטל השבחה על עליית שווי דירותיהם! הדיירים שהגישו את התביעות נגד העירייה (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו ניתן לדרוש מהעירייה פיצוי על ירידת ערך הבניין עקב אישור תוכנית בנייה, א.ל.) מוכנים למחוק את התביעות, אם העירייה תבטל את תוכנית השימור לגבי הבתים הנדונים". |
|
תוכנית אומללה לדיירי רחוב איינשטיין
|
|
מדוע תוכנית השימור כל כך גרועה?
יהל: "אתן דוגמה: ברמת אביב, רחוב אינשטיין 73-69, עומד בניין ישן בן ארבע קומות, שתוכנן לפני 50 שנה ויותר על-ידי האדריכל צבי רכטר. יש בו 51 דירות קטנות יחסית, בנות שתי קומות עם מדרגות פנימיות. כביכול דופלקסים. צוות השימור נתן לבית 40 נקודות, דירוג גבוה שאינו מאפשר כמעט לגעת בו (אולי בזכות שמו של רכטר – א.ל.) אין מקלט. הבית ישן וטעון שיפוץ. הדיירים, רובם זקנים כיום, סגרו את המרפסות, העירייה מחייבת לפתוח אותן, ואז הרכבת הקלה תעבור מתחת לדירות, כאילו בתוך הסלון, והם לא יוכלו לדור! אסיפת הדיירים ביקשה לוותר על ה'מתנה' של תוכנית השימור, רק שיתנו להם לשפץ..."
|
|
השמאי עדי צביקל, היית בעבר יו"ר השמאים. מה דעתך?
צביקל: "ברוב התביעות שהזכיר יהל קראו לתושבים הצידה ואמרו להם: נעשה אתכם עסקה. אם תבטל את התביעה, נוותר לך על הטל ההשבחה. מי שמרוויח מתוכנית השימור הוא מי שגר בבית ללא שימור, ומולו בית לשימור, והוא נהנה מהבנייה היפה..."
מי מוכן להגיד מילה טובה על תוכנית השימור?
עו"ד רועי בר (אף הוא עוסק בנושא): "קודם כל, תוכנית זו נותנת פרנסה טובה לעורכי דין ולשמאים. אבל יש בה גם תועלת - מול הבעיות, היא נותנת תמריץ לבעלי הבתים, על-ידי כך שהיא מרשה להם למכור את זכויות הבנייה העודפות של הבתים".
|
|
רווח של 50% בשנתיים בבניין ברח' הרצל
|
|
תן דוגמה.
בר: "יזם קנה ב-2007 בניין ברחוב הרצל פינת אחד העם, מול מגדל שלום ב-24 מיליון שקל. לאחר שנתיים – שנה לאחר אישור תוכנית השימור – מכר את הבניין ב-12 מיליון שקל, והשאיר בידו את זכויות הבנייה, 2,000 מ"ר, למכירה ב-24 מיליון שקל. השואה התחתונה היא, שהיזם הרוויח 12 מיליון שקל תוך שנתיים, או רווח של 25% לשנה".
אבל צריך לשלם הטל השבחה?
יהל: "נכון. היזם חייב לשלם הטל או מס על רווחיו. זה בסדר. אבל קיימת בעיה אחרת: האם יכולה העירייה לחייב את בעל הבניין בהטל השבחה על עצם העובדה שאישרה לו תוכנית שימור? כלומר, האם אפשר לגבות הטל עוד לפני שהבעלים מימשו את עליית ערך הנכס?"
מה המצב?
יהל: "זו בעיה רצינית שלא הוכרעה. הבעלים שכרו שמאים שקבעו שאי-אפשר לחייב בהטל. העירייה הביאה חוות דעת שאפשר לחייב. 32 מחלוקות בעניין זה הועברו, כמקובל, לקביעת שמאי מכריע, וכאן המדובר בבכירי השמאים".
|
|
מה הוחלט? השמאי אלי יהל חשף לראשונה שורת חוות דעת של השמאים הבכירים בנושא זה. מתברר, שיש 16 חוות דעת: שבעה שמאים קבעו שאין לחייב, שני שמאים קבעו שבמקרה הנדון (לא ככלל) אין לחייב, שבעה שמאים קבעו שיש לחייב, אחד מהם בשל עליית ערך האזור ולא עליית ערך הבניין. כולם כמובן שמחים על שכר הטרחה שהם מקבלים. הנה החשיפה של החלטות בכירי הענף: - לבנה אשד (שהייתה בעבר מועמדת ליו"ר השמאים): יש לחייב בהטל של 5% עד 10% מעלית שווי הנכס.
- ניקי פרימו ויצחק ברמן: לגבות הטל של 5% מעליית הערך.
- תמיר שדה: בעל הבניין היה יכול לשמר אותו גם באופן פרטי, ללא החלטת העירייה, ולכן אין לגבות ממנו הטל השבחה.
- שושנה שרביט-שפירא השוותה שווי בניינים לשימור עם שווי בניינים דומים שאינם לשימור, ומצאה – למרבה ההפתעה! – ששווים כמעט שווה! לכן, כמובן, אין הצדקה לגביית הטל, שהרי הבעלים נדרשים לשלמו על עליית ערך הנכס לעומת המצב הקודם.
- נאוה סירקיס (שבדקה בניין באלנבי 9, פינת הירקון) מצאה גם היא שכמעט כמעט הבדל בשווי; שווי מ"ר בבניין ישן עומד בכל מקרה על כ-11,000 שקל למ"ר, ולכן אין הצדקה לגביית הטל.
- בצלאל קציר (שבדק בניין בבן עמי 10, ממערב לכיכר דיזנגוף): אין הוכחה ששימור יוצר ערך – אין לשלם.
- שאול אושרת ערך גם בדיקה לשונית במלון אבן שושן והגיע למסקנה: אין הטל.
בנקודה זו התערב גדעון (גידי) בר-אורין, האדריכל הראשי של בנייני "העיר הלבנה" בתל אביב: "נכון, השימור מביא לעליית ערך הבניין. אבל מצד שני מוטלות על היזם הוצאות והשקעות כבדות. יזם שמוכן לשמר, זכותו לקבל פרס ולא קנס!"
|
|
| תאריך:
|
07/06/2013
|
|
|
עודכן:
|
07/06/2013
|
|
אלעזר לוין
|
|
תוכנית השימור: 51 תביעות ב-360 מיליון ש'
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
urixo
|
7/06/13 18:56
|
|
עם הקמת המדינה נפוצה בדיחה, לפיה דוד בן-גוריון התנגד להנהגת משטר מלוכני בישראל בנימוק שהוא אינו רוצה להיקרא "המלך דוד השני". לשמעון פרס אין בעיה כזו - לא בהתנהלותו היום-יומית מאז נבחר לנשיא המדינה ולא באירועים לציון יום הולדתו ה-90
|
|
|
|
|
שר הפנים, גדעון סער, מביע את התקווה שכבר בחודש הבא יביא לאישור הכנסת שלב ראשון ברפורמה בתחום התכנון והבנייה, שעיקרו העברת סמכויות מוועדות מחוזיות לוועדות מקומיות. "אני לא מקבל את התפישה שביסוד הדין הקיים, בה כל פעולה שאדם עושה ברכושו הפרטי חייבת היתר. זה יוצר מפלצת ביורוקרטית שחייבים לקצץ בה", אמר סער בכנס לשכת רואי חשבון (יום ד', 5.6.13).
|
|
|
|
|
שרים, יושבי ראש של מועצות מנהלים ומנהלי חברות ממשלתיות וגופים סטטוטוריים מנסים לפגוע בעצמאותם של מבקרים פנימיים, תוך ניסיון להתערב בתוכנית עבודתו. הם רוצים שבתוכנית העבודה יופיעו כמה שפחות נושאי ביקורת בהם הם רואים סיכון מסוים כלפיהם. כך אומר (4.6.13) המשנה למנכ"ל משרד מבקר המדינה, צבי ורטיקובסקי, בכנס לשכת רואי חשבון באילת.
|
|
|
|
|
אורך הדוחות הכספיים של חברות ציבוריות לשנת 2012 היה קצר ב-20% מאלו של שנת 2011. כך אומר (יום ב', 3.6.13) רו"ח יהודה אלגריסי ממחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך. הוא דיבר בכנס לשכת רואי חשבון באילת.
|
|
|
|
|
רשות המיסים אינה מתלהבת מההצעה להטיל חובת דיווח כללי - כך עולה מדבריו של מנהל הרשות, משה אשר, בכנס לשכת רואי חשבון באילת (3.5.13). אשר סקר את הפעולות העיקריות שמבצעת הרשות להגברת האכיפה והגבייה.
|
|
|
|
|
