היבטי מע"מ בפינוי בינוי

פסק הדין

לאחר בחינת ההיסטוריה החקיקתית ותכליתה הבהירה השופטת סרוסי, כי מועד החיוב במע"מ בעסקות קומבינציה הוא מועד השלמת הבנייה או מועד מתן התמורה, לפי המוקדם, בהתאם לסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מע"מ. לעמדתה, אין היגיון בדחיית החיוב במע"מ למועד גמר מתן שירותי הבנייה, כפי שייתכן שעולה מהוראת סעיף 29(1א) לחוק מע"מ. עם זאת, בית המשפט קרא למחוקק לדון בעניין ולהבהיר את הוראות החוק, משום שהן הוראות סעיפים 28 ו- 29(1) והן הוראת סעיף 29(1א) יכולות לחול על-פי לשונן במקרה של עסקת קומבינציה.

במקרה זה קבעה השופטת סרוסי, כי נווה גד עלתה על הקרקע כבר בשנת 2011, המועד בו נוצרה לה הנאה כלכלית ביחס לכלל הפרויקט כתמורה עבור שירותי הבנייה שתספק לדיירים. יתרה מזו: בחינת המהות הכלכלית הובילה את בית המשפט לקבוע, כי התמורה התקבלה עוד קודם לעלייה על המקרקעין, משום שהזכות למכור את דירות היזם הועמדה לחברה ממועד אישור תוכנית הפרויקט, מועד שקדם במספר חודשים לעליה על הקרקע. כך או כך, בית המשפט קבע, כי מועד החיוב במע"מ היה לכל המאוחר במועד עליית נווה גד על המקרקעין, ובהתאמה – תיקון 47 לא חל גם על שלב ב' של הפרויקט.

ביחס לשיעור מס התשומות המותר בניכוי ציינה השופטת סרוסי, במאמר מוסגר, כי לשיטתה מבחן יחס השטחים הוא ככלל המבחן הראוי בעסקת קומבינציה סטנדרטית. לדעתה, מבחן יחס ההכנסות הוא מבחן מתאים כאשר עוסק מפיק מעסק אחד שני סוגי "הכנסות", פטורות לעומת חייבות, ובהתאם לכך מנכה את מס התשומות. לעומת זאת, ניסיון להשוות את שירותי בניית דירות הדיירים (המתעלמים מהרווח היזמי וממחיר הקרקע) אל מול מכירת דירות היזם לציבור הרחב (הכוללת את הרווח היזמי ומחיר הקרקע) מערב מין בשאינו מינו. לפיכך, דחתה השופטת סרוסי את עמדת נווה גד גם בסוגיה זו וקבעה, כי יחס השטחים הוא המבחן הנכון לקביעת שיעור מס התשומות המותר בניכוי.

בית המשפט התיר לנווה גד לנכות את מס התשומות בגין שכר טירחת באת-כוח הדיירים. לעמדת השופטת סרוסי, אין הבדל עקרוני בין תשלום שכר הטרחה לבין יתר התשלומים בהם נושאת נווה גד לטובת הדיירים, כגון פינויים, שיכונם בדירות חלופיות וחומרי הבנייה שמשמשים לבניית דירותיהם. אמנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם הנהנים ממנו, אך הדיירים נהנים גם מפינוי והובלה שנכללים בגדר שירותי בניה. בנוסף לפסיקה שנבחנה בהקשרי מס ערך מוסף, מצא בית המשפט אישוש לעמדתו גם בהוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין שיצאה ביחס לתמ"א 38.

לסיום

פסק הדין בעניין נווה גד מתייחס למספר סוגיות, אשר משמעויותיהן והשלכותיהן חורגות מנסיבותיו הספציפיות ומסוגיית תחולתו של תיקון 47 לחוק מע"מ. אמנם, שאלת מועד החיוב במע"מ בעסקות קומבינציה זכתה לדיונים לא מעטים בעבר, אך השופטת סרוסי הבהירה, כי קיים קושי בלשון החקיקה, לאור ההתנגשות לכאורה בין בלשון ההוראות השונות, ולכן קראה למחוקק לתת דעתו לעניין.

בנוסף, בית המשפט העיר, כי מבחן יחס השטחים הוא המבחן הראוי בעסקת קומבינציה סטנדרטית. כמו-כן עולה מפסק הדין, כי מבחן יחס ההכנסות מתאים במצבים בהם נדרשת הבחנה בין תשומות המשמשות לעסקות חייבות במע"מ לבין תשומות המשמשות לעסקות פטורות ממע"מ. הן זה והן זה עשויים לידון במובנים שונים.

מעניינת לא פחות היא החלטתו של בית המשפט להתיר בניכוי לנווה גד את מס התשומות בגין שכר טירחת באת-כוח הדיירים. אמנם, השופטת סרוסי הסבירה בפירוט את טעמיה לעניין ואת התייחסותה הספציפית, אך יש להניח שעמדה זו תעלה בעתיד לדיון נוסף במקרים ובהקשרים לא מעטים.