|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
|
|
מחלוקות מס למרות הרצון לעודד [צילום: הדס פרוש, פלאש 90]
|
|
|
היבטי מע"מ בפינוי בינוי
|
|
השופטת ירדנה סרוסי דנה בשאלת שיעור המס החל על הרכיבים השונים בהוצאותיו של הקבלן בעסקת פינוי בינוי, ולפסיקתה יש השלכות רוחב משמעותיות
|
|
מזה שנים הציב המחוקק את החדשנות העירונית כמטרה ראויה לקידום ונראה, כי ימי המלחמה שבים ומדגישים את חשיבות הקשר בינה לבין הקמת מרחבים מוגנים. אולם, הכוונה לעודד תוכניות אלו אינה מונעת את מחלוקות המס, על-אף התיקונים שמחדש המחוקק מעת לעת. דוגמה לכך ניתנה בפסק דינה של השופטת ירדנה סרוסי מבית המשפט המחוזי בת"א בעניין נווה גד, פרשה שהשלכותיה חורגות מתוכנית הפינוי בינוי בה עסקה ומובילות לסוגיות שונות בתחום המע"מ.
ברקע הדברים
בשנת 2010 התקשרה נווה גד בניין ופיתוח, ביחד עם חברת ניסים אסייג התחדשות ובניין, בעסקת קומבינציה עם 89 דיירים, בעלי הזכויות בבניינים במתחם פינוי בינוי ברחובות יוספסברג, בן-צבי וכץ בפתח תקוה. נווה גד הרסה את הבניינים הישנים, בנתה במקומם ארבעה בניינים חדשים בני 90 דירות כל אחד ומסרה לדיירים דירות בבניינים החדשים. את יתר הדירות מכרה לציבור הרחב. במהלך ביצוע הפרויקט התפנו הדיירים לדירות חלופיות על חשבון נווה גד, אשר נשאה גם בשכר טירחת באת-כוח הדיירים בפרויקט.
בשנת 2011 פונו הדיירים והחלה הריסת הבניינים. בשנת 2016 הסתיימה בנייתם של שני בניינים ובשלב א' של הפרויקט הועברו לדיירים 47 דירות מתוך 180 הדירות שנבנו. בשנת 2016 ניתנו היתרי בנייה לבניינים השלישי והרביעי, בנייתם הסתיימה בשנת 2019 ובשלב ב' של הפרויקט הועברו לדיירים 42 דירות מתוך 180 דירות נוספות שנבנו.
עד 25.11.2014, מועד פרסומו של תיקון מס' 47 לחוק מע"מ, מתן שירותי בנייה לדיירים בפרויקט פינוי בינוי היה פטור ממע"מ, ובהתאמה נותני השירותים היו מנועים מלנכות מס תשומות ששימש לשירותים אלו. תיקון 47 החיל שיעור מס אפס על שירותים אלו, וכך הקנה את הזכות לניכוי מס תשומות כפוף ליתר התנאים על-פי דין.
נווה גד ניכתה את מלוא מס התשומות ששימשו לבנייה בשלב ב' בטענה, כי מועד החיוב במע"מ חל עם מתן היתרי הבנייה בשנת 2016 (מועד מאוחר לתיקון 47), ולכן חל מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה ביחס לדירות התמורה שהועברו לדיירים. מנהל מע"מ קבע, כי נווה גד קיבלה את מלוא התמורה מהדיירים עבור שירותי הבנייה במועד בו התאפשר לה לעלות על המקרקעין, עם הריסת הבניינים בשנת 2011, ולכן שירותי הבנייה פטורים ממע"מ (בהתאם לדין הרלוונטי באותה עת) ולא חייבים במע"מ בשיעור אפס.
נווה גד ניכתה 89.5% ממס התשומות ששימשו לבניית שלב א' של הפרויקט, בהתאם ליחס שבין ההכנסות החייבות במע"מ (ממכירת דירות היזם לציבור הרחב) ובין שווי שירותי הבנייה (לדיירים) הפטורים ממע"מ. מנהל מע"מ קבע, כי שיעור מס התשומות המותר בניכוי יחושב בהתאם ליחס שבין שטחי דירות התמורה (לדיירים) לבין שטחי דירות היזם (שנמכרו לציבור הרחב), כך שהשיעור המותר בניכוי בשלב א' עומד על 78.69% ובשלב ב' 81.19%. בנוסף, נווה גד ניכתה את מס התשומות, בגין התשלום שנשאה עבור שכר טירחת באת-כוח הדיירים בפרויקט. מנהל מע"מ שלל מכל וכל את הזכות לניכוי זה.
שומת התשומות שהוציא מנהל מע"מ לנווה גד עמדה על סכום קרן של 5.75 מיליון שקל. השופטת ירדנה סרוסי קיבלה את עמדת מנהל מע"מ, למעט ביחס לניכוי מס התשומות בקשר עם שכר טירחת באת-כוח הדיירים.
|
|
|
|
|
סרוסי. מע"מ אפס או פטור ממע"מ
|
|
|
פסק הדין
לאחר בחינת ההיסטוריה החקיקתית ותכליתה הבהירה השופטת סרוסי, כי מועד החיוב במע"מ בעסקות קומבינציה הוא מועד השלמת הבנייה או מועד מתן התמורה, לפי המוקדם, בהתאם לסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מע"מ. לעמדתה, אין היגיון בדחיית החיוב במע"מ למועד גמר מתן שירותי הבנייה, כפי שייתכן שעולה מהוראת סעיף 29(1א) לחוק מע"מ. עם זאת, בית המשפט קרא למחוקק לדון בעניין ולהבהיר את הוראות החוק, משום שהן הוראות סעיפים 28 ו- 29(1) והן הוראת סעיף 29(1א) יכולות לחול על-פי לשונן במקרה של עסקת קומבינציה.
במקרה זה קבעה השופטת סרוסי, כי נווה גד עלתה על הקרקע כבר בשנת 2011, המועד בו נוצרה לה הנאה כלכלית ביחס לכלל הפרויקט כתמורה עבור שירותי הבנייה שתספק לדיירים. יתרה מזו: בחינת המהות הכלכלית הובילה את בית המשפט לקבוע, כי התמורה התקבלה עוד קודם לעלייה על המקרקעין, משום שהזכות למכור את דירות היזם הועמדה לחברה ממועד אישור תוכנית הפרויקט, מועד שקדם במספר חודשים לעליה על הקרקע. כך או כך, בית המשפט קבע, כי מועד החיוב במע"מ היה לכל המאוחר במועד עליית נווה גד על המקרקעין, ובהתאמה – תיקון 47 לא חל גם על שלב ב' של הפרויקט.
ביחס לשיעור מס התשומות המותר בניכוי ציינה השופטת סרוסי, במאמר מוסגר, כי לשיטתה מבחן יחס השטחים הוא ככלל המבחן הראוי בעסקת קומבינציה סטנדרטית. לדעתה, מבחן יחס ההכנסות הוא מבחן מתאים כאשר עוסק מפיק מעסק אחד שני סוגי "הכנסות", פטורות לעומת חייבות, ובהתאם לכך מנכה את מס התשומות. לעומת זאת, ניסיון להשוות את שירותי בניית דירות הדיירים (המתעלמים מהרווח היזמי וממחיר הקרקע) אל מול מכירת דירות היזם לציבור הרחב (הכוללת את הרווח היזמי ומחיר הקרקע) מערב מין בשאינו מינו. לפיכך, דחתה השופטת סרוסי את עמדת נווה גד גם בסוגיה זו וקבעה, כי יחס השטחים הוא המבחן הנכון לקביעת שיעור מס התשומות המותר בניכוי.
בית המשפט התיר לנווה גד לנכות את מס התשומות בגין שכר טירחת באת-כוח הדיירים. לעמדת השופטת סרוסי, אין הבדל עקרוני בין תשלום שכר הטרחה לבין יתר התשלומים בהם נושאת נווה גד לטובת הדיירים, כגון פינויים, שיכונם בדירות חלופיות וחומרי הבנייה שמשמשים לבניית דירותיהם. אמנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם הנהנים ממנו, אך הדיירים נהנים גם מפינוי והובלה שנכללים בגדר שירותי בניה. בנוסף לפסיקה שנבחנה בהקשרי מס ערך מוסף, מצא בית המשפט אישוש לעמדתו גם בהוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין שיצאה ביחס לתמ"א 38.
לסיום
פסק הדין בעניין נווה גד מתייחס למספר סוגיות, אשר משמעויותיהן והשלכותיהן חורגות מנסיבותיו הספציפיות ומסוגיית תחולתו של תיקון 47 לחוק מע"מ. אמנם, שאלת מועד החיוב במע"מ בעסקות קומבינציה זכתה לדיונים לא מעטים בעבר, אך השופטת סרוסי הבהירה, כי קיים קושי בלשון החקיקה, לאור ההתנגשות לכאורה בין בלשון ההוראות השונות, ולכן קראה למחוקק לתת דעתו לעניין.
בנוסף, בית המשפט העיר, כי מבחן יחס השטחים הוא המבחן הראוי בעסקת קומבינציה סטנדרטית. כמו-כן עולה מפסק הדין, כי מבחן יחס ההכנסות מתאים במצבים בהם נדרשת הבחנה בין תשומות המשמשות לעסקות חייבות במע"מ לבין תשומות המשמשות לעסקות פטורות ממע"מ. הן זה והן זה עשויים לידון במובנים שונים.
מעניינת לא פחות היא החלטתו של בית המשפט להתיר בניכוי לנווה גד את מס התשומות בגין שכר טירחת באת-כוח הדיירים. אמנם, השופטת סרוסי הסבירה בפירוט את טעמיה לעניין ואת התייחסותה הספציפית, אך יש להניח שעמדה זו תעלה בעתיד לדיון נוסף במקרים ובהקשרים לא מעטים.
|
|
|
ע"מ 53560-11-21, פסק דין מ-9.11.23. את נווה גד ייצג עו"ד שלומי ואקנין, ואת מנהל מע"מ תל אביב - עו"ד ערן פיירשטיין.
|
|
|
|
הכותב הוא שותף מיסים במשרד עורכי הדין גורניצקי.
|
|
| תאריך:
|
19/11/2023
|
|
|
עודכן:
|
19/11/2023
|
|
עו"ד דוד גולדמן
|
|
|
רקטות שירה ויורה חמאס במלחמת חרבות ברזל פוגעות בבנייני מגורים, ואחרים נפגעו בעת היירוט. מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים אשר ידעה המדינה מאז הקמתה, ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. במאמר זה נתמקד בקונסטרוקציות הקיימות כיום בדין להריסתם ובנייתם מחדש של בנייני מגורים, ובשינויים הנדרשים בהן כאשר מדובר בנזק מלחמה.
|
|
|
|
|
מיד לאחר ההתקפה הרצחנית של החמאס על יישובי הנגב המערבי, התגייס חיזבאללה ליצירת הסלמה מקבילה בגבול לבנון. הארגון ירה את יריית הפתיחה ביומה השני של המלחמה (8 באוקטובר) ובכך הפר את השקט היחסי ששרר בגזרה, למעט תקריות מקומיות וירי ספורדי, מאז מלחמת לבנון השנייה (2006).
|
|
|
|
|
בעקבות מתקפת הטרור של חמאס, עורכים כלי תקשורת רבים ברחבי העולם הערבי - כולל במצרים, ירדן, מרוקו ובחריין - השוואות בין תקיפות ישראל בעזה לבין השואה, דבר שמסב תשומת לב מחודשת לשיח על השואה בעולם הערבי. דוגמה בולטת היא הכותרת הראשית (19.10.23) בעיתון המצרי "אל-יום א-סאבע", המזוהה עם המשטר, שתיארה את המלחמה כ"שואת עזה".
|
|
|
|
|
מזכ"ל חיזבאללה, חסן נסראללה, נפגש (24.10.23) עם מזכ"ל הג׳יהאד האיסלאמי, זיאד נאחלה, ועם סגן ראש הלשכה המדינית של חמאס, סאלח אל-ערורי. על-פי הדיווחים בתקשורת, בפגישה דנו השלושה "באירועים האחרונים והמלחמה בזירות השונות" ובצעדים שיש לנקוט "כדי להגיע לניצחון אמיתי של ההתנגדות בעזה ולהפסיק את התוקפנות הישראלית נגד העם הפלשתיני". בנוסף, ערוצי התקשורת המקורבים לחיזבאללה פרסמו מכתב שמיוחס לנסראללה בו ציין, כי הוחלט להתייחס להרוגי חיזבאללה במסגרת המערכה הנוכחית, אשר עד כה הארגון הודה בקיומם של כ-40 כאלה, כמי שנהרגו כ"שהידים בדרך לירושלים".
|
|
|
|
|
הארגון הלבנוני סופג ביקורת מבית וכמעט כל מנהיגי המדינה קוראים לו שלא להיכנס למלחמה  השיעים התימנים רשמו הישג תודעתי בשיגור הטילים
|
|
|
|
|
השילוב האפרו-אמריקני-מוסלמי והאנטישמי מעמיק את אחיזתו והשתלטותו
